Quy định về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam
Luật sư nước ngoài tại Nhật Bản và Việt Nam - Ông Mori Kazuya, Cố vấn cấp cao của Văn phòng (Luật Nhật Bản); Luật sư điều hành, chúng tôi; Luật sư Việt Nam; Hòa giải viên - Quản tài viên phá sản - Thành viên Ban Kiểm soát độc lập
Mục lục
- 01 - Tổng quan
- 02 - Các quy định chính về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản
Bài viết trình bày một cách hệ thống hiện trạng các quy định về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam - phân loại theo hình thức đầu tư (gián tiếp - trực tiếp) và theo mục đích phát triển (nhà ở, khu công nghiệp, công trình thương mại...). Các luật sư Việt Nam giải thích dễ hiểu cơ sở pháp lý của các quy định hạn chế và xu hướng thực tiễn mới nhất. Chúng tôi có nhiều kinh nghiệm hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài trong đa dạng giao dịch bất động sản: phát triển dự án, cho thuê, mua bán, M&A dự án - trọn gói từ xin cấp phép, xây dựng cơ cấu hợp đồng cho đến đàm phán với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
01 - Tổng quan
Kinh doanh bất động sản không được quy định trong các cam kết WTO của Việt Nam, nhưng theo pháp luật trong nước (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở...), lĩnh vực này đã được mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài:
- Nhà đầu tư nước ngoài (kể cả doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài) có thể triển khai hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Nhưng do đây là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, sẽ áp dụng các điều kiện và hạn chế trình bày dưới đây. (* Kinh doanh bất động sản bao gồm: phát triển bất động sản, kinh doanh cho thuê - mua bán bất động sản, môi giới bất động sản...)
- Cá nhân, tổ chức nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện thì có thể sở hữu bất động sản (quyền sử dụng) tại Việt Nam.
02 - Các quy định chính về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản
2-1. Điều kiện về việc nhận quyền sử dụng đất
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thể dễ dàng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam - chỉ có thể nhận được thông qua các dự án đầu tư xây dựng như xây dựng nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại (tức các dự án đầu tư phát triển bất động sản).
2-2. Điều kiện về sở hữu nhà ở
- Đối tượng nhà ở được phép sở hữu: phải là nhà chung cư và/hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong dự án xây dựng nhà ở thương mại; đồng thời nhà ở đó phải nằm ngoài khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng.
- Điều kiện về số lượng được sở hữu: tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư; đối với nhà ở riêng lẻ - không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án, và tối đa không quá 250 căn (bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề, biệt thự...).
- Thời hạn sở hữu: tối đa 50 năm, có thể được gia hạn sau khi hết hạn.
2-3. Điều kiện khi thực hiện kinh doanh bất động sản
Về nguyên tắc: để kinh doanh bất động sản, cần phải thành lập pháp nhân tại Việt Nam. Pháp luật không quy định yêu cầu về vốn điều lệ tối thiểu. Phạm vi kinh doanh theo đối tượng bất động sản giao dịch:
| Đối tượng bất động sản giao dịch | Phạm vi kinh doanh bất động sản |
|---|---|
| a. Nhà ở, công trình xây dựng | Thuê để cho thuê lại |
| b. Đất được Nhà nước giao | Đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua |
| c. Đất thuê của Nhà nước | Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua |
| d. Đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao | Đầu tư xây dựng công trình phù hợp với mục đích sử dụng đất để kinh doanh |
Các nội dung kinh doanh khác: e. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của nhà đầu tư khác để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua.
2-4. Điều kiện khi kinh doanh dịch vụ bất động sản
- ① Điều kiện tiên quyết: phải thành lập pháp nhân tại Việt Nam.
- ② Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- ③ Doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản: phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới; ngoài ra, người quản lý, điều hành sàn giao dịch cũng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.