Giải thích luật mới nhất về khu công nghiệp, khu kinh tế tại Việt Nam - Toàn cảnh mô hình, quy định và chính sách ưu đãi theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP

Giải thích toàn diện Nghị định 35/2022/NĐ-CP của Việt Nam, có hiệu lực từ ngày 15/7/2022. Bao quát các mô hình khu công nghiệp mới (loại hình hỗ trợ công nghiệp, loại hình chuyên ngành, loại hình công nghệ cao, loại hình sinh thái, loại hình đô thị - dịch vụ phức hợp), việc đơn giản hóa thủ tục quy hoạch và đầu tư, nhà ở cho người lao động, chế độ mới đối với doanh nghiệp chế xuất, đến các chính sách ưu đãi thuế và hỗ trợ. Đây là thông tin pháp lý mới nhất không thể thiếu đối với chiến lược tiến vào Việt Nam của doanh nghiệp Nhật Bản và nhà đầu tư nước ngoài.

Ngày 28/5/2022, Chính phủ Việt Nam đã ban hành Nghị định số 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp (KCN) và khu kinh tế (KKT), có hiệu lực thi hành từ ngày 15/7/2022. Nghị định này bãi bỏ và thay thế toàn bộ Nghị định số 82/2018/NĐ-CP trước đây, nhằm khắc phục những bất cập về thể chế và chính sách trong chế độ quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế trước đây, đồng thời xây dựng khung pháp lý phù hợp với các quy định mới nhất của Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và Luật Bảo vệ môi trường.

Nghị định này gồm 8 chương, 76 điều, quy định toàn diện các nội dung sau đây.

Quy hoạch phát triển hệ thống khu công nghiệp
Đầu tư xây dựng hạ tầng
Thủ tục thành lập, mở rộng khu công nghiệp
Chính sách ưu đãi và định hướng phát triển
Quản lý nhà nước đối với khu công nghiệp, khu kinh tế

Với việc thi hành Nghị định mới này, kỳ vọng sẽ nâng cao đáng kể tính ổn định pháp lý và khả năng dự đoán khi nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp Nhật Bản lập kế hoạch, triển khai hoạt động kinh doanh tại khu công nghiệp, khu kinh tế của Việt Nam. Dưới đây, chúng tôi xin giải thích các điểm sửa đổi chính của Nghị định 35/2022/NĐ-CP này.

01 - Mô hình khu công nghiệp mới - Định hướng đa dạng hóa, chuyên môn hóa và phát triển bền vững

Nghị định số 35/2022/NĐ-CP (sau đây gọi là "Nghị định 35") đã bổ sung, làm rõ các mô hình khu công nghiệp mới tại Việt Nam, thể hiện định hướng thúc đẩy đa dạng hóa, chuyên môn hóa và phát triển bền vững. Các mô hình chính bao gồm:

① Khu công nghiệp hỗ trợ (khu công nghiệp hỗ trợ)
Là khu công nghiệp chuyên sản xuất các sản phẩm công nghiệp hỗ trợ, dành ít nhất 60% diện tích đất công nghiệp để thu hút các dự án thuộc lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ. Công nghiệp hỗ trợ là lĩnh vực công nghiệp quan trọng phục vụ sản xuất linh kiện ô tô, linh kiện điện tử, gia công cơ khí, cũng là lĩnh vực được các doanh nghiệp sản xuất Nhật Bản đặc biệt quan tâm.

② Khu công nghiệp chuyên ngành (khu công nghiệp chuyên ngành)
Là khu công nghiệp chuyên biệt cho một số ngành nhất định như dệt may, thực phẩm, dành từ 60% trở lên diện tích đất công nghiệp cho các dự án thuộc lĩnh vực đó. Nhờ đó, các doanh nghiệp cùng ngành được tập trung, thúc đẩy hiệu quả chuỗi cung ứng và bảo đảm nguồn nhân lực chuyên môn.

③ Khu công nghiệp công nghệ cao (khu công nghiệp công nghệ cao)
Là khu công nghiệp thu hút các dự án thuộc lĩnh vực công nghệ cao, công nghệ thông tin truyền thông (ICT), nghiên cứu và phát triển (R&D), đổi mới sáng tạo, đào tạo giáo dục, thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư đặc biệt. Dành ít nhất 30% diện tích đất công nghiệp cho các dự án này, thúc đẩy ngành công nghệ cao và hoạt động R&D. Nhờ đó, việc thu hút đổi mới công nghệ và ngành công nghiệp giá trị gia tăng cao tại Việt Nam được tăng cường.

④ Khu công nghiệp sinh thái (khu công nghiệp sinh thái)
Theo định nghĩa tại khoản 5 Điều 2 Nghị định 35, khu công nghiệp sinh thái là khu công nghiệp tập trung các doanh nghiệp thực hiện sản xuất sạch hơn, tiết kiệm tài nguyên, xây dựng quan hệ hợp tác cộng sinh công nghiệp. Các doanh nghiệp tái sử dụng phụ phẩm, chất thải lẫn nhau, vừa giảm gánh nặng môi trường vừa cắt giảm chi phí. Mô hình này đã được thí điểm tại Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền, Khu công nghiệp Đình Vũ ở Hải Phòng, và đang được khuyến khích mở rộng trên toàn quốc.

⑤ Mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ (khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ)
Là mô hình tích hợp chức năng đô thị, dịch vụ lấy khu công nghiệp làm trung tâm. Xây dựng kèm theo nhà ở, dịch vụ công cộng, cơ sở thương mại cho người lao động và chuyên gia của khu công nghiệp, cung cấp môi trường sống thuận tiện. Việc tích hợp chức năng đô thị - dịch vụ cũng góp phần bảo đảm nguồn lao động, nhân lực chuyên môn và giảm tải cho hạ tầng đô thị xung quanh.

Nghị định 35 đã xác định rõ ràng các mô hình khu công nghiệp đa dạng gồm loại hình hỗ trợ, chuyên ngành, công nghệ cao, sinh thái và đô thị - dịch vụ phức hợp. Nhờ đó, chính quyền địa phương có thể linh hoạt lựa chọn mô hình phù hợp với thế mạnh và mục tiêu phát triển của mình, đáp ứng các xu hướng mới như ngành công nghiệp chuyên môn hóa, công nghiệp xanh, phát triển đô thị thông minh.

02 - Thay đổi khung pháp lý về quy hoạch phát triển khu công nghiệp - Thống nhất hóa và đơn giản hóa thủ tục theo Nghị định 35

Nghị định 35 đã bổ sung những sửa đổi quan trọng đối với khung pháp lý về quy hoạch phát triển khu công nghiệp, nhằm bảo đảm tính thống nhất với Luật Quy hoạch năm 2017 và loại bỏ các thủ tục trùng lặp trước đây.

Trước tiên, chế độ lập, phê duyệt "quy hoạch phát triển khu công nghiệp" từng tồn tại độc lập như một loại quy hoạch chuyên ngành đã bị bãi bỏ. Thay vào đó, việc phát triển hệ thống khu công nghiệp sẽ được tích hợp vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội quốc gia và quy hoạch cấp tỉnh theo Luật Quy hoạch. Nghị định 35 quy định việc lập "phương án phát triển hệ thống khu công nghiệp" ở cấp quốc gia và cấp tỉnh, làm rõ định hướng, số lượng, quy mô, vị trí dự kiến của khu công nghiệp tại từng địa phương.
Việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh định hướng phát triển khu công nghiệp không còn được thực hiện thông qua thủ tục phê duyệt quy hoạch phát triển khu công nghiệp riêng biệt, mà tuân theo thủ tục quy hoạch chung theo Luật Quy hoạch. Nhờ đó, khi thành lập khu công nghiệp mới, chính quyền địa phương không còn phải xin "phê duyệt mới (hoặc bổ sung) quy hoạch phát triển khu công nghiệp" như trước, mà chỉ cần phù hợp với quy hoạch cấp tỉnh đã được phê duyệt là đủ. Kết quả là, thủ tục hành chính được đơn giản hóa, thời gian thành lập được rút ngắn, đồng thời tạo môi trường để địa phương chủ động thu hút đầu tư vào khu công nghiệp.
Hơn nữa, Nghị định 35 cũng quy định các điều kiện, nguyên tắc để xác định số lượng, quy mô, vị trí của khu công nghiệp. Nhờ đó, có thể bố trí khu công nghiệp một cách hợp lý dựa trên nhu cầu đầu tư, sự cân đối sử dụng đất, năng lực xây dựng hạ tầng, phòng tránh tình trạng dư thừa hoặc thiếu hụt đất công nghiệp. Ví dụ, việc thành lập khu công nghiệp mới cần cân nhắc nhu cầu thu hút đầu tư và sự cân đối về đất đai, hạ tầng, tránh lãng phí nguồn lực do mở rộng vô trật tự.
Nguyên tắc tương tự cũng được áp dụng đối với khu kinh tế, việc phát triển được thực hiện tích hợp vào quy hoạch cấp tỉnh. Việc thay đổi ranh giới khu kinh tế chỉ được cho phép trong các trường hợp cụ thể do Chính phủ quy định, nhằm duy trì tính nhất quán của quy hoạch và tránh ảnh hưởng xấu đến khu vực xung quanh.

Khung pháp lý về quy hoạch khu công nghiệp theo Nghị định 35 đã thoát khỏi chế độ "quy hoạch phát triển khu công nghiệp" độc lập trước đây, được tích hợp với quy hoạch cấp tỉnh và quy hoạch công nghiệp cấp quốc gia. Nhờ sửa đổi này, các quy định chồng chéo được loại bỏ, thủ tục hành chính đối với chính quyền địa phương và nhà đầu tư được đơn giản hóa, đồng thời bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trên phạm vi toàn quốc đối với quy hoạch khu công nghiệp.

03 - Phân loại quy hoạch xây dựng áp dụng cho khu công nghiệp - Đơn giản hóa và làm rõ theo Nghị định 35

Song song với việc đổi mới quy hoạch phát triển khu công nghiệp, Nghị định 35 đã đưa ra quy định làm rõ các loại quy hoạch xây dựng áp dụng cho từng khu công nghiệp, đồng thời đơn giản hóa thủ tục và tránh sự trùng lặp.

3.1. Trường hợp đã được đưa vào quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế

Nếu địa điểm dự kiến của khu công nghiệp đã được đưa vào quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế đã được phê duyệt, nhà đầu tư chỉ cần lập quy hoạch phân khu xây dựng (Quy hoạch phân khu xây dựng) của khu công nghiệp, mà không cần lập mới quy hoạch tổng thể xây dựng riêng cho khu công nghiệp.

3.2. Trường hợp đã có quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt

Nếu địa điểm dự kiến của khu công nghiệp đã có quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt, khi triển khai dự án khu công nghiệp, chỉ cần lập quy hoạch chi tiết xây dựng (Quy hoạch chi tiết xây dựng) khi cần thiết. Nói cách khác, tại những khu vực đã có sẵn quy hoạch phân khu đất công nghiệp, nhà đầu tư không cần lập quy hoạch từ đầu, giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án.

3.3. Các trường hợp đặc biệt bắt buộc phải lập quy hoạch phân khu xây dựng

Nghị định 35 quy định bắt buộc lập quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp trong một số trường hợp nhất định. Ví dụ:

Khu công nghiệp quy mô lớn từ 500 ha trở lên
Mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ phức hợp
Khu công nghiệp có nhiều nhà đầu tư phát triển hạ tầng, được phát triển theo từng phân khu

Do các trường hợp này có cấu trúc không gian và hạ tầng phức tạp, việc lập quy hoạch phân khu là cần thiết để quản lý thống nhất. Tuy nhiên, nếu nội dung đã được nêu rõ trong quy hoạch chung của đô thị/khu kinh tế, có thể bỏ qua việc lập "nhiệm vụ quy hoạch (nhiệm vụ quy hoạch)" và trực tiếp lập đồ án quy hoạch phân khu. Việc đơn giản hóa này giúp rút ngắn thời gian đến khi quy hoạch được phê duyệt.

Nghị định 35 đã phân loại quy hoạch xây dựng áp dụng cho khu công nghiệp thành 3 cấp độ: quy hoạch chung - quy hoạch phân khu - quy hoạch chi tiết, làm rõ cấp độ quy hoạch cần lập tùy theo tình trạng quy hoạch hiện có của từng khu vực. Nhờ đó, tránh được công việc trùng lặp, giúp nhà đầu tư chỉ cần lập quy hoạch ở mức tối thiểu cần thiết. Mặt khác, đối với khu công nghiệp quy mô lớn hoặc có chức năng phức hợp, việc quản lý chặt chẽ thông qua quy hoạch phân khu vẫn được duy trì, bảo đảm sự phát triển thống nhất và hiệu quả cao.

04 - Bãi bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp - Cải cách hành chính hướng đến cải thiện môi trường đầu tư

Một trong những cải cách hành chính lớn của Nghị định 35 là việc bãi bỏ thủ tục cấp quyết định thành lập khu công nghiệp từng được yêu cầu trước đây.

Theo Nghị định số 82/2018/NĐ-CP trước đây, ngay cả sau khi chủ trương đầu tư của dự án hạ tầng khu công nghiệp đã được phê duyệt, nhà đầu tư vẫn phải xin Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp "quyết định thành lập khu công nghiệp", và chỉ khi văn bản này được ban hành thì khu công nghiệp mới được coi là chính thức thành lập. Quy trình này trở thành thủ tục bổ sung, kéo dài thời gian đến khi bắt đầu hoạt động kinh doanh.

Nghị định 35 đã bãi bỏ hoàn toàn thủ tục này, quy định rõ rằng khu công nghiệp được coi là thành lập ngay tại thời điểm quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án hạ tầng hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được cấp. Cụ thể, khu công nghiệp được xác lập về mặt pháp lý kể từ một trong các thời điểm sau đây.

① Đối với dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp sử dụng vốn ngân sách nhà nước, kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư

② Đối với dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp sử dụng vốn tư nhân, kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (bao gồm cả việc chấp thuận nhà đầu tư) hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Với sửa đổi này, thủ tục hành chính đã giảm bớt một bước, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án. Nhà đầu tư có thể ngay lập tức triển khai các công đoạn tiếp theo như thu hồi, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng sau khi dự án hạ tầng được phê duyệt, nhờ đó tránh được việc bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng khốc liệt, sửa đổi này mang lại lợi ích lớn cho các nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.

Về mặt thực tiễn, chế độ mới này đã giải quyết "điểm nghẽn" từng tồn tại trước đây, cho phép triển khai dự án sớm hơn. Nghị định 35 được đánh giá là đã thông qua cải cách hành chính, cải thiện môi trường đầu tư, cung cấp nền tảng pháp lý cho hoạt động kinh doanh cởi mở và nhanh chóng hơn.

05 - Điều kiện đầu tư và mở rộng khu công nghiệp - Hoàn thiện toàn diện các tiêu chí theo Nghị định 35

Nghị định 35 không chỉ đơn giản hóa thủ tục mà còn hệ thống hóa điều kiện đầu tư liên quan đến xây dựng, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, quy định để việc phát triển khu công nghiệp phù hợp với quy hoạch và đáp ứng nhu cầu thực tiễn.

5.1. Tính phù hợp với quy hoạch và điều kiện vị trí

Dự án đầu tư khu công nghiệp (bao gồm cả thành lập mới và mở rộng) phải phù hợp với quy hoạch quốc gia và quy hoạch cấp tỉnh liên quan. Đồng thời, cần bảo đảm tính đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất, kết nối với hạ tầng giao thông, và không xung đột với các khu vực chức năng quan trọng như khu đô thị, khu vực bảo tồn.

5.2. Yêu cầu về tỷ lệ lấp đầy

Trước khi đăng ký khu công nghiệp mới, về nguyên tắc tỷ lệ lấp đầy trung bình (tỷ lệ hoạt động) của các khu công nghiệp hiện có trong tỉnh phải đạt từ 60% trở lên (có một số ngoại lệ). Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng phát triển quá mức khi các khu công nghiệp hiện có còn nhiều lô đất trống, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

5.3. Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Nhà đầu tư phát triển khu công nghiệp phải đáp ứng điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai và Luật Lâm nghiệp (loại đất: đất lúa, rừng, v.v.). Đặc biệt, trong trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp, cần có năng lực thực hiện phù hợp và suôn sẻ các thủ tục bồi thường, bố trí đất thay thế, xin phê duyệt của cơ quan quản lý đất đai. Nhờ yêu cầu này, chỉ những dự án có tính khả thi cao về mặt đất đai, môi trường mới được phê duyệt.

5.4. Quy mô hợp lý và yêu cầu riêng theo từng loại hình khu công nghiệp

Quy mô khu công nghiệp cần được thiết lập hợp lý theo đặc điểm khu vực và năng lực quản lý, tránh phát triển quá manh mún, nhỏ lẻ hoặc quá lớn khó quản lý. Đặc biệt, đối với các khu công nghiệp đặc thù như loại hình hỗ trợ công nghiệp, chuyên ngành, công nghệ cao, sinh thái, sẽ áp dụng thêm các yêu cầu bổ sung theo Nghị định 35 và pháp luật chuyên ngành liên quan, như tỷ lệ sử dụng đất công nghiệp chuyên biệt, tiêu chuẩn môi trường.

5.5. Điều kiện mở rộng

Việc mở rộng khu công nghiệp hiện có, về nguyên tắc cần đạt tỷ lệ lấp đầy nhất định (thường là 60%) hoặc đã hoàn thành hạ tầng của giai đoạn trước. Nhà đầu tư hạ tầng hiện hữu, nếu có đủ năng lực, được ưu tiên thực hiện dự án mở rộng, nhưng khi cần thiết vẫn có thể tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư mới. Quy định này vừa thúc đẩy việc nâng nhanh tỷ lệ lấp đầy, vừa bảo đảm tính minh bạch của việc mở rộng.

Nghị định 35 quy định toàn diện các điều kiện về tính phù hợp quy hoạch, tỷ lệ lấp đầy, vị trí - quy mô, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, năng lực của nhà đầu tư đối với việc thành lập mới và mở rộng khu công nghiệp. Nhờ đó, bảo đảm tính khả thi và phát triển bền vững của dự án, đồng thời phòng tránh lãng phí vô trật tự nguồn lực đất đai.

06 - Lựa chọn nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp - Làm rõ tiêu chí và thủ tục theo Nghị định 35

Nghị định 35 đã làm rõ tiêu chí và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư phát triển hạ tầng trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến việc thành lập mới hoặc mở rộng khu công nghiệp. Nhờ đó, bảo đảm tính minh bạch và khách quan trong việc lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực và uy tín.

6.1. Điều kiện cơ bản yêu cầu đối với nhà đầu tư

Nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phải đáp ứng điều kiện về kinh doanh bất động sản, đồng thời phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai.
Đặc biệt, do hạ tầng khu công nghiệp thuộc loại "bất động sản công nghiệp cho thuê", nhà đầu tư phải có chức năng kinh doanh bất động sản. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, cần thành lập tổ chức kinh tế hợp lệ tại Việt Nam và đáp ứng tư cách được nhận đất.

6.2. Thủ tục lựa chọn khi có nhiều nhà đầu tư quan tâm

Nếu có từ 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm đến cùng một dự án khu công nghiệp, về nguyên tắc sẽ lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu (trong một số trường hợp ngoại lệ có thể áp dụng hình thức chỉ định). Nghị định 35 phân loại tiêu chí đánh giá trong đấu thầu thành 4 nhóm chính sau đây.

① Đánh giá năng lực

Xem xét điều kiện pháp lý và năng lực thực hiện, bao gồm điều kiện kinh doanh bất động sản, đáp ứng điều kiện được giao/thuê đất, năng lực huy động nguồn lực để thực hiện dự án.

② Đánh giá kinh nghiệm

Đánh giá dựa trên các dự án có quy mô, tính chất tương tự mà nhà đầu tư đã từng thực hiện hoặc tham gia trước đây (ví dụ: phát triển khu công nghiệp, phát triển bất động sản quy mô lớn khác). Các dự án đã hoàn thành hoặc đang triển khai, cũng như thành tích của công ty mẹ hay cổ đông sáng lập cũng được xem xét, coi trọng kinh nghiệm thực tiễn và các dự án thành công trong lĩnh vực phát triển hạ tầng.

③ Đánh giá kỹ thuật

Xem xét kế hoạch, thiết kế hạ tầng được đề xuất có đáp ứng yêu cầu dựa trên quy hoạch xây dựng khu công nghiệp và chủ trương đầu tư đã được phê duyệt hay không. Khả năng đưa ra phương án hạ tầng hiện đại, khả thi là yếu tố then chốt trong đánh giá.

④ Đánh giá tài chính - thương mại

Đánh giá tính khả thi về mặt kinh doanh và năng lực tài chính của nhà đầu tư dựa trên chủ trương đầu tư, kế hoạch huy động vốn, phương án kinh doanh hạ tầng. Năng lực huy động vốn tự có hoặc vay, tính bền vững của mô hình kinh doanh là các chỉ số quan trọng.

Ngoài ra, thủ tục đấu thầu theo Nghị định 35 được thiết kế để chính quyền địa phương đánh giá toàn diện các nhà đầu tư dự thầu, lựa chọn nhà đầu tư phù hợp nhất. Nhờ đó, phòng tránh tình trạng đình trệ, kém hiệu quả dự án do nhà đầu tư thiếu năng lực, thúc đẩy môi trường cạnh tranh lành mạnh. Việc đưa ra các tiêu chí chi tiết, rõ ràng có tác dụng nâng cao độ tin cậy và tính công bằng cạnh tranh giữa các nhà đầu tư trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp.

07 - Quy định đầu tư theo giai đoạn đối với dự án khu công nghiệp quy mô lớn và chuyển đổi đất lúa

Một trong những quy định mới quan trọng của Nghị định 35 là nghĩa vụ đầu tư theo giai đoạn (phân kỳ) đối với dự án khu công nghiệp quy mô lớn và dự án có chuyển đổi đất trồng lúa nhiều vụ.

7.1. Nghĩa vụ đầu tư theo giai đoạn đối với khu công nghiệp quy mô lớn

Đối với khu công nghiệp có diện tích vượt quá 500 ha, bắt buộc phải chia dự án thành nhiều giai đoạn đầu tư, mỗi giai đoạn không quá 500 ha. Quy định này giúp việc xây dựng hạ tầng và thu hút đầu tư được tiến hành theo từng giai đoạn phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu thị trường, phòng tránh tình trạng ôm đất quy mô lớn nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp.

7.2. Nghĩa vụ đầu tư theo giai đoạn khi chuyển đổi đất lúa nhiều vụ

Nghị định 35 cũng chú trọng bảo tồn đất lúa liên quan đến việc phát triển khu công nghiệp. Đặc biệt, khi chuyển đổi quy mô lớn đất lúa từ hai vụ trở lên, nếu vượt quá tiêu chuẩn diện tích quy định theo từng khu vực, bắt buộc phải thực hiện chuyển đổi theo giai đoạn. Cụ thể như sau:

Đồng bằng sông Hồng, đồng bằng sông Cửu Long: nếu vượt quá 200 ha, mỗi giai đoạn chuyển đổi tối đa 200 ha
Bắc Trung Bộ, duyên hải Nam Trung Bộ, Đông Nam Bộ: nếu vượt quá 150 ha, mỗi giai đoạn chuyển đổi tối đa 150 ha
Trung du miền núi phía Bắc, Tây Nguyên: nếu vượt quá 100 ha, mỗi giai đoạn chuyển đổi tối đa 100 ha

Việc giới hạn theo từng khu vực này phù hợp với lượng tài nguyên đất nông nghiệp và tầm quan trọng an ninh lương thực của từng vùng; tại các khu vực trọng điểm trồng lúa, việc chuyển đổi quy mô lớn được hạn chế, còn tại các khu vực miền núi có ít đất nông nghiệp thì mức trần được đặt thấp hơn.

7.3. Quy định ngoại lệ - Dự án đầu tư theo mô hình cụm công nghiệp quy mô lớn

Tuy nhiên, Nghị định 35 cũng công nhận ngoại lệ đối với các dự án khu công nghiệp đặc biệt quan trọng. Cụ thể, đối với các cụm công nghiệp có tổng vốn đầu tư từ 2 tỷ USD trở lên (khoảng 4.500 tỷ đồng), quy định hạn chế chuyển đổi theo giai đoạn nêu trên sẽ không áp dụng, cho phép phát triển đồng bộ và cùng một lúc. Quy định này giúp việc xây dựng nhanh chóng các cụm công nghiệp chiến lược, quy mô lớn (ví dụ: khu phức hợp công nghiệp công nghệ cao) trở nên khả thi.

7.4. Hiệu quả và ý nghĩa của chính sách

Việc đầu tư theo giai đoạn giúp nhà đầu tư hạ tầng tập trung vốn và nhân lực theo từng giai đoạn, giảm thiểu rủi ro tồn đọng đất chưa sử dụng. Đồng thời, quy định này bảo đảm việc sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên nông nghiệp quan trọng như đất lúa, góp phần duy trì an ninh lương thực. Hơn nữa, các tác động xã hội như bồi thường, di dời, tái định cư cũng có thể được xử lý theo từng giai đoạn, giảm bớt gánh nặng cho người dân địa phương.

08 - Xây dựng nhà ở và cơ sở phúc lợi cho người lao động trong khu công nghiệp - Củng cố nền tảng pháp lý theo Nghị định 35 và các quy định liên quan

Nghị định 35, nhằm cải thiện môi trường sống của người lao động và chuyên gia làm việc tại khu công nghiệp, đã mở rộng đáng kể phạm vi đối tượng được lưu trú, ở lại trong khu công nghiệp, đồng thời xây dựng nền tảng pháp lý cho việc xây dựng nhà ở cho người lao động.

8.1. Mở rộng quy định về việc người lao động, chuyên gia lưu trú trong khu công nghiệp

Theo Nghị định số 82/2018/NĐ-CP trước đây, chỉ có người quản lý điều hành, chuyên gia nước ngoài... mới được phép lưu trú qua đêm trong khu công nghiệp, còn phần lớn người lao động Việt Nam không được phép ở lại trong khu công nghiệp.
Tuy nhiên, kể từ khi Nghị định 35 có hiệu lực từ ngày 15/7/2022, mọi chuyên gia, người lao động, bất kể quốc tịch, đều được phép lưu trú trong khu công nghiệp khi cần thiết cho hoạt động sản xuất, công việc. Nhờ đó, ngay cả khi khu công nghiệp ở xa khu vực đô thị hoặc áp dụng chế độ làm việc theo ca, người lao động vẫn có thể ở lại tại ký túc xá, nhà ở tập thể.

Ngoài ra, Nghị định 35 cũng cho phép người lao động lưu trú tạm thời trong nhà máy, cơ sở của doanh nghiệp trong trường hợp bất khả kháng (dịch bệnh, thiên tai, v.v.) khiến người lao động không thể ra ngoài. Trên thực tế, trong thời gian dịch COVID-19, phương thức "3 tại chỗ" (làm việc tại chỗ, ăn tại chỗ, ở tại chỗ) đã được áp dụng nhằm duy trì sản xuất. Nghị định 35 đã tạo nền tảng pháp lý rõ ràng cho những tình huống như vậy.

8.2. Hoàn thiện pháp lý về xây dựng nhà ở cho người lao động

Theo Nghị định 35, nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp có thể sử dụng một phần đất thương mại, dịch vụ trong khu công nghiệp để xây dựng ký túc xá, nhà ở tập thể cho người lao động.

Hơn nữa, Luật Nhà ở năm 2023 (Luật Nhà ở 2023) đã bổ sung khái niệm "nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp", định vị loại nhà ở này là đối tượng ưu tiên trong phát triển nhà ở theo dự án. Điều 2 của luật này định nghĩa nhà lưu trú công nhân là "công trình được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ trong khu công nghiệp theo pháp luật về quản lý khu công nghiệp, để cho người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó thuê", làm rõ rằng loại đất này được xử lý là đất thương mại - dịch vụ, không phải đất công nghiệp. Nhờ đó, nhà lưu trú công nhân được xác định chỉ dùng để cho thuê chứ không được bán, và được định vị là công trình chuyên phục vụ phúc lợi cho người lao động khu công nghiệp.

8.3. Ưu đãi trong chế độ đất đai

Luật Đất đai năm 2024 (Luật Đất đai 2024) cũng bổ sung quy định thúc đẩy việc xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Đất được quy hoạch cho nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp sẽ được quản lý là đất thương mại - dịch vụ, và có thể được hưởng ưu đãi về tiền thuê đất, thuế. Trước đây, toàn bộ đất khu công nghiệp bị coi đồng nhất là "đất khu công nghiệp", khiến việc xây dựng nhà ở gặp khó khăn về mặt chức năng, nhưng nhờ việc làm rõ phân loại mục đích sử dụng, rào cản đầu tư đã được nới lỏng.

Nhờ các quy định này, việc xây dựng nhà lưu trú công nhân được kỳ vọng sẽ được thúc đẩy, góp phần cải thiện môi trường sống của người lao động, giữ chân nhân lực và giảm tải cho hạ tầng đô thị xung quanh. Về lâu dài, việc hoàn thiện chế độ phúc lợi sẽ giúp bảo đảm nguồn lao động chất lượng cao, góp phần vận hành ổn định và nâng cao sức hút đầu tư của khu công nghiệp.

09 - Chính sách ưu đãi, hỗ trợ đối với các mô hình khu công nghiệp mới

Nghị định 35 và các văn bản pháp luật liên quan đã quy định một cách hệ thống các chính sách ưu đãi thuế và hỗ trợ đầu tư khác nhau, nhằm thúc đẩy sự phát triển của các mô hình khu công nghiệp (khu công nghiệp) mới nêu trên.

9.1. Ưu đãi đối với khu công nghiệp loại hình chuyên ngành, hỗ trợ công nghiệp, công nghệ cao

Nghị định 35 làm rõ rằng các dự án đầu tư thuộc các khu công nghiệp này có thể được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu và các hỗ trợ khác.
Ví dụ, doanh nghiệp sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ thuộc danh mục ưu tiên có thể được miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, còn dự án thuộc lĩnh vực công nghệ cao có thể được miễn thuế nhập khẩu máy móc, thiết bị và được ưu tiên tiếp cận Quỹ phát triển khoa học công nghệ quốc gia.

Ngoài ra, nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp phải ghi rõ tỷ lệ diện tích đất công nghiệp mục tiêu (60% hoặc 30%) theo từng loại khu công nghiệp trong quyết định chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, và sẽ được giám sát về việc đạt được tỷ lệ đó trong quá trình vận hành. Nếu đáp ứng tỷ lệ này, sẽ được hưởng ưu đãi đầu tư theo khu vực và ngành nghề tương ứng.

9.2. Hỗ trợ đối với khu công nghiệp sinh thái

Nghị định 35 trao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chính sách thúc đẩy phát triển khu công nghiệp sinh thái. Nội dung hỗ trợ bao gồm:

Hỗ trợ xây dựng, cải tạo hạ tầng kỹ thuật, xã hội nhằm thúc đẩy cộng sinh công nghiệp giữa các doanh nghiệp
Hỗ trợ thu hút các dự án đầu tư mới
Hỗ trợ khoa học công nghệ và chuyển giao công nghệ (cải tiến quy trình sản xuất, giảm gánh nặng môi trường, tái sử dụng chất thải, sử dụng hiệu quả tài nguyên)

Bên cạnh đó, cũng đã thiết lập chế độ công nhận đối với khu công nghiệp sinh thái và các doanh nghiệp thành viên. Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (có hiệu lực từ ngày 15/3/2025) quy định chi tiết tiêu chí đánh giá, thủ tục và mẫu hồ sơ, với các chỉ số cụ thể như hiệu quả năng lượng, tỷ lệ tái sử dụng, tỷ lệ áp dụng hệ thống quản lý môi trường, mức giảm phát thải. Đối với khu công nghiệp sinh thái thành lập mới, nếu cam kết đạt tiêu chuẩn trong vòng 8 năm kể từ khi đi vào hoạt động thì có thể nộp hồ sơ xin công nhận.

9.3. Ưu đãi đối với mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ phức hợp

Nghị định 35 quy định nguyên tắc áp dụng ưu đãi theo từng chức năng cấu thành đối với nhà đầu tư của mô hình này.

Phần khu công nghiệp: áp dụng ưu đãi khu công nghiệp thông thường
Phần đô thị, nhà ở: áp dụng ưu đãi theo Luật Nhà ở, Luật Phát triển đô thị (ví dụ: ưu đãi đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân)

9.4. Nghĩa vụ dành quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa

Luật Đất đai năm 2024 quy định nhà đầu tư phát triển khu công nghiệp phải dành một tỷ lệ đất nhất định (ví dụ: 5-10%) sau khi hoàn thiện hạ tầng để phục vụ doanh nghiệp nhỏ và vừa hoặc các cơ sở công nghiệp buộc phải di dời do gây ô nhiễm. Đất này được cho thuê với giá ưu đãi thấp, và phần giảm trừ tiền thuê sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp. Nhờ đó, vừa bảo đảm quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, vừa giảm gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư.

10 - Điều kiện chuyển đổi khu công nghiệp thành khu đô thị - dịch vụ

Nghị định 35 lần đầu tiên quy định chế độ chuyển đổi toàn bộ hoặc một phần khu công nghiệp thành khu đô thị - dịch vụ. Đây là bước đột phá chính sách quan trọng nhằm tái phát triển các khu công nghiệp hoạt động kém hiệu quả hoặc nằm trong nội đô cần chuyển đổi chức năng.

Theo Điều 13 Nghị định 35, việc chuyển đổi khu công nghiệp thành khu đô thị - dịch vụ phải đáp ứng đủ 5 điều kiện chính sau đây.

10.1. Tính phù hợp với quy hoạch

Đối tượng chuyển đổi phải được xác định là đất đô thị - dịch vụ trong quy hoạch cấp tỉnh, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. Nếu quy hoạch không nêu rõ việc chuyển đổi mục đích sử dụng, thì không được phép chuyển đổi.

10.2. Yêu cầu về vị trí trong đô thị

Khu công nghiệp mục tiêu phải nằm trong đô thị loại đặc biệt trực thuộc trung ương hoặc đô thị loại I (trực thuộc trung ương hoặc trực thuộc tỉnh). Nhờ đó, việc chuyển đổi chỉ giới hạn đối với khu công nghiệp nằm trong các đô thị lớn, còn khu công nghiệp ở ngoại ô hoặc đô thị nhỏ, vừa không thuộc đối tượng.

10.3. Số năm hoạt động tối thiểu

Khu công nghiệp phải hoạt động ít nhất 15 năm kể từ khi thành lập, hoặc đã trải qua trên một nửa thời hạn được cấp phép (trường hợp thời hạn cấp phép dưới 30 năm). Quy định này nhằm ngăn chặn việc chuyển đổi dễ dàng ngay sau khi vừa đầu tư.

10.4. Sự đồng thuận của nhà đầu tư và doanh nghiệp thuê đất

Việc chuyển đổi cần có sự đồng thuận của nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và từ 2/3 trở lên các doanh nghiệp đang thuê đất trong khu vực chuyển đổi. Tuy nhiên, không cần sự đồng thuận trong các trường hợp sau:

Doanh nghiệp đã hết thời hạn hợp đồng
Doanh nghiệp không được gia hạn thuê đất theo Luật Đất đai
Doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng buộc phải di dời

10.5. Hiệu quả về kinh tế, xã hội và môi trường

Việc chuyển đổi cần được đánh giá tổng hợp là mang lại hiệu quả như tăng thu từ phát triển đô thị, cải thiện cảnh quan, nâng cao môi trường sống và làm việc, giảm gánh nặng môi trường do khu công nghiệp cũ gây ra.
Nếu đáp ứng các điều kiện nêu trên và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, khu công nghiệp sẽ được chuyển đổi thành khu đô thị - dịch vụ theo quy hoạch. Nhà đầu tư hạ tầng hiện hữu hoặc nhà đầu tư mới có thể lập dự án phát triển đô thị trên nền đất khu công nghiệp cũ.
Tuy nhiên, việc chuyển đổi đòi hỏi phải thực hiện các thủ tục nghiêm ngặt theo Luật Đất đai, như thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp sang đất ở, đất thương mại, cũng như xử lý tài sản của các doanh nghiệp hiện hữu. Do đó, ở giai đoạn đầu, dự kiến sẽ triển khai thí điểm tại một số khu vực.

11 - Quy định mới về quản lý doanh nghiệp chế xuất và khu chế xuất

Nghị định 35 đã đưa ra những sửa đổi quan trọng nhằm cho phép vận hành linh hoạt, sát với thực tiễn trong quản lý doanh nghiệp chế xuất và khu chế xuất.

11.1. Rà soát định nghĩa và phạm vi áp dụng đối với DNCX

Theo Nghị định số 82/2018/NĐ-CP trước đây, các doanh nghiệp thành lập trong khu chế xuất đều được coi đồng nhất là doanh nghiệp chế xuất và được hưởng ưu đãi khu phi thuế quan, kể cả khi trên thực tế không tiến hành hoạt động chế xuất (sản xuất hàng xuất khẩu).
Nghị định 35 đã sửa đổi quy định này, chỉ công nhận là doanh nghiệp chế xuất và áp dụng ưu đãi đối với các doanh nghiệp thực tế thực hiện hoạt động chế xuất (sản xuất hàng xuất khẩu hoặc cung cấp dịch vụ hỗ trợ sản xuất hàng xuất khẩu). Ngay cả khi nằm trong khu chế xuất, doanh nghiệp chỉ sản xuất phục vụ thị trường trong nước sẽ không đương nhiên được coi là doanh nghiệp chế xuất, nhờ đó ngăn chặn việc lạm dụng ưu đãi và bảo đảm môi trường cạnh tranh công bằng.

11.2. Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp chế xuất

Theo chế độ trước đây, doanh nghiệp chế xuất chỉ được giới hạn trong các giao dịch liên quan đến xuất khẩu và các hoạt động trực tiếp phụ trợ cho việc đó.
Nghị định 35 cho phép, nếu đáp ứng điều kiện, doanh nghiệp chế xuất có thể thực hiện các hoạt động kinh doanh ngoài chế xuất (sản xuất, dịch vụ phục vụ thị trường trong nước nhất định). Nhờ đó, ngay cả khi đơn hàng xuất khẩu giảm, doanh nghiệp vẫn có thể tận dụng năng lực sản xuất để phục vụ thị trường trong nước, dễ dàng tham gia chuỗi cung ứng nội địa hơn.

11.3. Linh hoạt hóa kho bãi, cơ sở lưu trữ

Nghị định 35 quy định rõ rằng doanh nghiệp chế xuất được phép đặt kho bãi đáp ứng điều kiện khu phi thuế quan ở bên ngoài khu chế xuất, khu công nghiệp. Trước đây, do bị giới hạn trong phạm vi khu chế xuất, việc bố trí kho bãi linh hoạt gần cảng biển hoặc các điểm logistics gặp khó khăn, nhưng nhờ sửa đổi này, doanh nghiệp có thể cắt giảm chi phí logistics và tăng tính linh hoạt trong cung ứng.

11.4. Cho phép doanh nghiệp không phải DNCX vào hoạt động trong KCX

Trước đây, khu chế xuất được vận hành như một "khu vực hải quan khép kín" cấu thành 100% bởi các doanh nghiệp chế xuất.
Nghị định 35 cho phép các doanh nghiệp không phải doanh nghiệp chế xuất (sản xuất linh kiện công nghiệp, dịch vụ logistics, v.v.) được vào hoạt động trong khu chế xuất. Nhờ đó, hệ sinh thái công nghiệp trong khu chế xuất được tăng cường, có thể hỗ trợ trực tiếp cho các doanh nghiệp chế xuất và tận dụng hiệu quả các lô đất còn trống. Tuy nhiên, doanh nghiệp không phải chế xuất sẽ không được hưởng ưu đãi khu phi thuế quan, và vẫn phải thực hiện thủ tục hải quan, thông quan như thông thường.

11.5. Duy trì quản lý hải quan

Doanh nghiệp chế xuất vẫn phải thiết lập các công trình ngăn cách vật lý như hàng rào với bên ngoài, đáp ứng yêu cầu của khu phi thuế quan. Giao dịch giữa doanh nghiệp chế xuất và doanh nghiệp trong nước (trong hoặc ngoài khu chế xuất) được xử lý như giao dịch xuất nhập khẩu và cần thực hiện thủ tục hải quan.