Giải thích luật mới nhất về khu công nghiệp, khu kinh tế tại Việt Nam - Toàn cảnh mô hình, quy định và chính sách ưu đãi theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP

01 - Mô hình khu công nghiệp mới - Định hướng đa dạng hóa, chuyên môn hóa và phát triển bền vững

Nghị định 35 bổ sung, làm rõ 5 mô hình khu công nghiệp:

① Khu công nghiệp hỗ trợ

Chuyên sản xuất các sản phẩm công nghiệp hỗ trợ, dành ít nhất 60% diện tích đất công nghiệp để thu hút các dự án thuộc lĩnh vực này. Công nghiệp hỗ trợ - sản xuất linh kiện ô tô, linh kiện điện tử, gia công cơ khí - là lĩnh vực được các doanh nghiệp sản xuất Nhật Bản đặc biệt quan tâm.

② Khu công nghiệp chuyên ngành

Chuyên biệt cho một số ngành nhất định (dệt may, thực phẩm...), dành từ 60% trở lên diện tích đất công nghiệp cho các dự án thuộc lĩnh vực đó - tập trung doanh nghiệp cùng ngành, thúc đẩy hiệu quả chuỗi cung ứng và bảo đảm nguồn nhân lực chuyên môn.

③ Khu công nghiệp công nghệ cao

Thu hút các dự án công nghệ cao, công nghệ thông tin truyền thông (ICT), nghiên cứu và phát triển (R&D), đổi mới sáng tạo, đào tạo giáo dục - thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư đặc biệt. Dành ít nhất 30% diện tích đất công nghiệp cho các dự án này, tăng cường thu hút đổi mới công nghệ và ngành giá trị gia tăng cao.

④ Khu công nghiệp sinh thái

Theo định nghĩa tại khoản 5 Điều 2 Nghị định 35: khu công nghiệp tập trung các doanh nghiệp thực hiện sản xuất sạch hơn, tiết kiệm tài nguyên, xây dựng quan hệ hợp tác cộng sinh công nghiệp - các doanh nghiệp tái sử dụng phụ phẩm, chất thải lẫn nhau, vừa giảm gánh nặng môi trường vừa cắt giảm chi phí. Mô hình đã được thí điểm tại Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền, Khu công nghiệp Đình Vũ ở Hải Phòng, đang được khuyến khích mở rộng toàn quốc.

⑤ Mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ

Tích hợp chức năng đô thị, dịch vụ lấy khu công nghiệp làm trung tâm: xây dựng kèm nhà ở, dịch vụ công cộng, cơ sở thương mại cho người lao động và chuyên gia - cung cấp môi trường sống thuận tiện, góp phần bảo đảm nguồn lao động, nhân lực chuyên môn và giảm tải hạ tầng đô thị xung quanh.

Nhờ hệ thống 5 mô hình rõ ràng, chính quyền địa phương có thể linh hoạt lựa chọn mô hình phù hợp với thế mạnh và mục tiêu phát triển, đáp ứng các xu hướng mới: công nghiệp chuyên môn hóa, công nghiệp xanh, phát triển đô thị thông minh.

02 - Thay đổi khung pháp lý về quy hoạch phát triển khu công nghiệp

Nghị định 35 sửa đổi quan trọng khung quy hoạch, bảo đảm thống nhất với Luật Quy hoạch năm 2017 và loại bỏ thủ tục trùng lặp:

• Chế độ lập, phê duyệt "quy hoạch phát triển khu công nghiệp" tồn tại độc lập trước đây đã bị bãi bỏ. Thay vào đó, việc phát triển hệ thống KCN được tích hợp vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội quốc gia và quy hoạch cấp tỉnh; Nghị định 35 quy định lập "phương án phát triển hệ thống khu công nghiệp" ở cấp quốc gia và cấp tỉnh - làm rõ định hướng, số lượng, quy mô, vị trí dự kiến tại từng địa phương.
• Khi thành lập khu công nghiệp mới, chính quyền địa phương không còn phải xin "phê duyệt mới (hoặc bổ sung) quy hoạch phát triển khu công nghiệp" như trước - chỉ cần phù hợp với quy hoạch cấp tỉnh đã được phê duyệt là đủ. Kết quả: thủ tục hành chính đơn giản hóa, thời gian thành lập rút ngắn, địa phương chủ động thu hút đầu tư.
• Nghị định 35 quy định điều kiện, nguyên tắc xác định số lượng, quy mô, vị trí khu công nghiệp - bố trí hợp lý dựa trên nhu cầu đầu tư, cân đối sử dụng đất, năng lực xây dựng hạ tầng; phòng tránh dư thừa hoặc thiếu hụt đất công nghiệp, tránh lãng phí do mở rộng vô trật tự.
• Nguyên tắc tương tự áp dụng với khu kinh tế: phát triển tích hợp vào quy hoạch cấp tỉnh; thay đổi ranh giới KKT chỉ được phép trong các trường hợp cụ thể do Chính phủ quy định - nhằm duy trì tính nhất quán của quy hoạch và tránh ảnh hưởng xấu đến khu vực xung quanh.

03 - Phân loại quy hoạch xây dựng áp dụng cho khu công nghiệp

Nghị định 35 phân loại quy hoạch xây dựng thành 3 cấp độ: quy hoạch chung - quy hoạch phân khu - quy hoạch chi tiết, làm rõ cấp độ cần lập tùy tình trạng quy hoạch hiện có:

3.1. Trường hợp đã được đưa vào quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc khu kinh tế

Nếu địa điểm dự kiến đã được đưa vào quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế đã phê duyệt: nhà đầu tư chỉ cần lập quy hoạch phân khu xây dựng của khu công nghiệp, không cần lập mới quy hoạch tổng thể xây dựng riêng.

3.2. Trường hợp đã có quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt

Chỉ cần lập quy hoạch chi tiết xây dựng khi cần thiết. Tại những khu vực đã có sẵn quy hoạch phân khu đất công nghiệp: không cần lập quy hoạch từ đầu - rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án.

3.3. Các trường hợp đặc biệt bắt buộc phải lập quy hoạch phân khu xây dựng

• Khu công nghiệp quy mô lớn từ 500 ha trở lên
• Mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ phức hợp
• Khu công nghiệp có nhiều nhà đầu tư phát triển hạ tầng, phát triển theo từng phân khu

Do các trường hợp này có cấu trúc không gian và hạ tầng phức tạp, quy hoạch phân khu là cần thiết để quản lý thống nhất. Điểm đơn giản hóa: nếu nội dung đã được nêu rõ trong quy hoạch chung của đô thị/khu kinh tế - có thể bỏ qua việc lập "nhiệm vụ quy hoạch" và trực tiếp lập đồ án quy hoạch phân khu, rút ngắn thời gian đến khi được phê duyệt.

04 - Bãi bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp

Một trong những cải cách hành chính lớn nhất: bãi bỏ thủ tục cấp quyết định thành lập khu công nghiệp. Theo Nghị định 82/2018 trước đây: ngay cả sau khi chủ trương đầu tư của dự án hạ tầng đã được phê duyệt, nhà đầu tư vẫn phải xin Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp "quyết định thành lập khu công nghiệp" - thủ tục bổ sung kéo dài thời gian đến khi bắt đầu kinh doanh.

Nghị định 35 bãi bỏ hoàn toàn thủ tục này: khu công nghiệp được coi là thành lập ngay tại thời điểm quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án hạ tầng hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được cấp. Cụ thể:

• ① Dự án hạ tầng sử dụng vốn ngân sách nhà nước: kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư
• ② Dự án hạ tầng sử dụng vốn tư nhân: kể từ ngày ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (bao gồm chấp thuận nhà đầu tư) hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Với sửa đổi này, thủ tục giảm bớt một bước: nhà đầu tư có thể ngay lập tức triển khai thu hồi, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng sau khi dự án được phê duyệt - tránh bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Chế độ mới đã giải quyết "điểm nghẽn" từng tồn tại, đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng khốc liệt.

05 - Điều kiện đầu tư và mở rộng khu công nghiệp

5.1. Tính phù hợp với quy hoạch và điều kiện vị trí

Dự án đầu tư khu công nghiệp (thành lập mới và mở rộng) phải phù hợp quy hoạch quốc gia và quy hoạch cấp tỉnh liên quan; bảo đảm đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất, kết nối hạ tầng giao thông, không xung đột với các khu vực chức năng quan trọng (khu đô thị, khu vực bảo tồn).

5.2. Yêu cầu về tỷ lệ lấp đầy

Trước khi đăng ký khu công nghiệp mới: về nguyên tắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp hiện có trong tỉnh phải đạt từ 60% trở lên (có một số ngoại lệ) - ngăn phát triển quá mức khi các KCN hiện có còn nhiều lô đất trống, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

5.3. Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai và Luật Lâm nghiệp (đất lúa, rừng...). Với chuyển đổi đất nông nghiệp: cần năng lực thực hiện phù hợp, suôn sẻ các thủ tục bồi thường, bố trí đất thay thế, xin phê duyệt của cơ quan quản lý đất đai - chỉ những dự án có tính khả thi cao về đất đai, môi trường mới được phê duyệt.

5.4. Quy mô hợp lý và yêu cầu riêng theo từng loại hình

Quy mô cần thiết lập hợp lý theo đặc điểm khu vực và năng lực quản lý - tránh phát triển quá manh mún hoặc quá lớn khó quản lý. Các khu công nghiệp đặc thù (hỗ trợ, chuyên ngành, công nghệ cao, sinh thái) áp dụng thêm yêu cầu bổ sung theo Nghị định 35 và pháp luật chuyên ngành: tỷ lệ sử dụng đất công nghiệp chuyên biệt, tiêu chuẩn môi trường.

5.5. Điều kiện mở rộng

Mở rộng khu công nghiệp hiện có: về nguyên tắc cần đạt tỷ lệ lấp đầy nhất định (thường là 60%) hoặc đã hoàn thành hạ tầng của giai đoạn trước. Nhà đầu tư hạ tầng hiện hữu, nếu đủ năng lực, được ưu tiên thực hiện dự án mở rộng - nhưng khi cần thiết vẫn có thể tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư mới: vừa thúc đẩy nâng nhanh tỷ lệ lấp đầy, vừa bảo đảm tính minh bạch.

06 - Lựa chọn nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp

6.1. Điều kiện cơ bản yêu cầu đối với nhà đầu tư

Nhà đầu tư dự án xây dựng, kinh doanh hạ tầng KCN phải đáp ứng điều kiện về kinh doanh bất động sản (do hạ tầng KCN thuộc loại "bất động sản công nghiệp cho thuê"), đồng thời được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai. Nhà đầu tư nước ngoài: cần thành lập tổ chức kinh tế hợp lệ tại Việt Nam và đáp ứng tư cách được nhận đất.

6.2. Thủ tục lựa chọn khi có nhiều nhà đầu tư quan tâm

Có từ 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng một dự án: về nguyên tắc lựa chọn qua đấu thầu (một số trường hợp ngoại lệ có thể chỉ định), với 4 nhóm tiêu chí đánh giá:

• ① Đánh giá năng lực: điều kiện pháp lý và năng lực thực hiện - điều kiện kinh doanh bất động sản, đáp ứng điều kiện được giao/thuê đất, năng lực huy động nguồn lực để thực hiện dự án
• ② Đánh giá kinh nghiệm: các dự án quy mô, tính chất tương tự đã từng thực hiện hoặc tham gia (phát triển KCN, bất động sản quy mô lớn khác); dự án đã hoàn thành hoặc đang triển khai; thành tích của công ty mẹ hay cổ đông sáng lập cũng được xem xét - coi trọng kinh nghiệm thực tiễn và các dự án thành công trong phát triển hạ tầng
• ③ Đánh giá kỹ thuật: kế hoạch, thiết kế hạ tầng đề xuất có đáp ứng yêu cầu theo quy hoạch xây dựng và chủ trương đầu tư đã phê duyệt hay không - khả năng đưa ra phương án hạ tầng hiện đại, khả thi là yếu tố then chốt
• ④ Đánh giá tài chính - thương mại: tính khả thi kinh doanh và năng lực tài chính - kế hoạch huy động vốn, phương án kinh doanh hạ tầng, năng lực huy động vốn tự có hoặc vay, tính bền vững của mô hình kinh doanh

Thủ tục đấu thầu được thiết kế để chính quyền địa phương đánh giá toàn diện, chọn nhà đầu tư phù hợp nhất - phòng tránh đình trệ, kém hiệu quả do nhà đầu tư thiếu năng lực, thúc đẩy môi trường cạnh tranh lành mạnh và nâng cao độ tin cậy, tính công bằng giữa các nhà đầu tư.

07 - Quy định đầu tư theo giai đoạn đối với dự án quy mô lớn và chuyển đổi đất lúa

7.1. Nghĩa vụ đầu tư theo giai đoạn đối với khu công nghiệp quy mô lớn

Khu công nghiệp có diện tích vượt quá 500 ha: bắt buộc chia dự án thành nhiều giai đoạn đầu tư, mỗi giai đoạn không quá 500 ha - để xây dựng hạ tầng và thu hút đầu tư tiến hành theo từng giai đoạn phù hợp năng lực tài chính và nhu cầu thị trường, phòng tránh "ôm đất" quy mô lớn nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp.

7.2. Nghĩa vụ đầu tư theo giai đoạn khi chuyển đổi đất lúa nhiều vụ

Khi chuyển đổi quy mô lớn đất lúa từ hai vụ trở lên, nếu vượt tiêu chuẩn diện tích theo khu vực: bắt buộc chuyển đổi theo giai đoạn:

• Đồng bằng sông Hồng, đồng bằng sông Cửu Long: vượt quá 200 ha → mỗi giai đoạn chuyển đổi tối đa 200 ha
• Bắc Trung Bộ, duyên hải Nam Trung Bộ, Đông Nam Bộ: vượt quá 150 ha → mỗi giai đoạn tối đa 150 ha
• Trung du miền núi phía Bắc, Tây Nguyên: vượt quá 100 ha → mỗi giai đoạn tối đa 100 ha

Giới hạn theo khu vực phù hợp với lượng tài nguyên đất nông nghiệp và tầm quan trọng an ninh lương thực từng vùng: khu vực trọng điểm trồng lúa hạn chế chuyển đổi quy mô lớn; khu vực miền núi ít đất nông nghiệp thì mức trần thấp hơn.

7.3. Quy định ngoại lệ - Dự án đầu tư theo mô hình cụm công nghiệp quy mô lớn

Với các cụm công nghiệp có tổng vốn đầu tư từ 2 tỷ USD trở lên (khoảng 4.500 tỷ đồng): quy định hạn chế chuyển đổi theo giai đoạn nêu trên không áp dụng - cho phép phát triển đồng bộ, cùng một lúc, giúp xây dựng nhanh các cụm công nghiệp chiến lược quy mô lớn (ví dụ: khu phức hợp công nghiệp công nghệ cao).

7.4. Hiệu quả và ý nghĩa của chính sách

Đầu tư theo giai đoạn giúp nhà đầu tư tập trung vốn và nhân lực theo từng giai đoạn, giảm rủi ro tồn đọng đất chưa sử dụng; bảo đảm sử dụng hiệu quả tài nguyên nông nghiệp quan trọng (đất lúa), góp phần an ninh lương thực; các tác động xã hội (bồi thường, di dời, tái định cư) được xử lý theo từng giai đoạn - giảm gánh nặng cho người dân địa phương.

08 - Xây dựng nhà ở và cơ sở phúc lợi cho người lao động trong khu công nghiệp

8.1. Mở rộng quy định về việc người lao động, chuyên gia lưu trú trong khu công nghiệp

Theo Nghị định 82/2018 trước đây: chỉ người quản lý điều hành, chuyên gia nước ngoài... mới được lưu trú qua đêm trong KCN - phần lớn người lao động Việt Nam không được ở lại. Kể từ 15/7/2022 (Nghị định 35 có hiệu lực): mọi chuyên gia, người lao động, bất kể quốc tịch, đều được phép lưu trú trong KCN khi cần thiết cho hoạt động sản xuất, công việc - kể cả khi KCN ở xa đô thị hoặc áp dụng chế độ làm việc theo ca, người lao động vẫn có thể ở lại ký túc xá, nhà ở tập thể.

Nghị định 35 cũng cho phép người lao động lưu trú tạm thời trong nhà máy, cơ sở của doanh nghiệp trong trường hợp bất khả kháng (dịch bệnh, thiên tai...) - tạo nền tảng pháp lý rõ ràng cho các tình huống như phương thức "3 tại chỗ" (làm việc tại chỗ, ăn tại chỗ, ở tại chỗ) từng được áp dụng trong dịch COVID-19 để duy trì sản xuất.

8.2. Hoàn thiện pháp lý về xây dựng nhà ở cho người lao động

Theo Nghị định 35: nhà đầu tư hạ tầng KCN có thể sử dụng một phần đất thương mại, dịch vụ trong khu công nghiệp để xây dựng ký túc xá, nhà ở tập thể cho người lao động. Luật Nhà ở năm 2023 bổ sung khái niệm "nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp" - đối tượng ưu tiên trong phát triển nhà ở theo dự án. Điều 2 định nghĩa: công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ trong KCN theo pháp luật về quản lý KCN, để cho người lao động làm việc tại KCN đó thuê - loại đất này được xử lý là đất thương mại - dịch vụ, không phải đất công nghiệp; nhà lưu trú công nhân chỉ dùng để cho thuê, không được bán, chuyên phục vụ phúc lợi cho người lao động.

8.3. Ưu đãi trong chế độ đất đai

Luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định thúc đẩy xây dựng nhà lưu trú công nhân: đất quy hoạch cho nhà lưu trú công nhân trong KCN được quản lý là đất thương mại - dịch vụ, có thể hưởng ưu đãi tiền thuê đất, thuế. Trước đây, toàn bộ đất KCN bị coi đồng nhất là "đất khu công nghiệp" khiến xây nhà ở gặp khó về chức năng - nhờ làm rõ phân loại, rào cản đầu tư đã được nới lỏng. Kỳ vọng: cải thiện môi trường sống của người lao động, giữ chân nhân lực, giảm tải hạ tầng đô thị - về lâu dài bảo đảm nguồn lao động chất lượng cao, nâng sức hút đầu tư của khu công nghiệp.

09 - Chính sách ưu đãi, hỗ trợ đối với các mô hình khu công nghiệp mới

9.1. Ưu đãi đối với khu công nghiệp loại hình chuyên ngành, hỗ trợ công nghiệp, công nghệ cao

Các dự án đầu tư thuộc các KCN này có thể hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu và các hỗ trợ khác. Ví dụ: doanh nghiệp sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ thuộc danh mục ưu tiên có thể được miễn, giảm thuế TNDN; dự án công nghệ cao có thể được miễn thuế nhập khẩu máy móc, thiết bị và ưu tiên tiếp cận Quỹ phát triển khoa học công nghệ quốc gia.

Lưu ý cho nhà đầu tư hạ tầng: phải ghi rõ tỷ lệ diện tích đất công nghiệp mục tiêu (60% hoặc 30%) theo từng loại KCN trong quyết định chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, và sẽ được giám sát về việc đạt tỷ lệ đó trong quá trình vận hành - đáp ứng tỷ lệ thì được hưởng ưu đãi đầu tư theo khu vực và ngành nghề tương ứng.

9.2. Hỗ trợ đối với khu công nghiệp sinh thái

Nghị định 35 trao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chính sách thúc đẩy KCN sinh thái, bao gồm: hỗ trợ xây dựng, cải tạo hạ tầng kỹ thuật, xã hội nhằm thúc đẩy cộng sinh công nghiệp giữa các doanh nghiệp; hỗ trợ thu hút dự án đầu tư mới; hỗ trợ khoa học công nghệ và chuyển giao công nghệ (cải tiến quy trình sản xuất, giảm gánh nặng môi trường, tái sử dụng chất thải, sử dụng hiệu quả tài nguyên).

Đồng thời thiết lập chế độ công nhận đối với KCN sinh thái và các doanh nghiệp thành viên: Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (hiệu lực từ 15/3/2025) quy định chi tiết tiêu chí đánh giá, thủ tục và mẫu hồ sơ - với các chỉ số cụ thể: hiệu quả năng lượng, tỷ lệ tái sử dụng, tỷ lệ áp dụng hệ thống quản lý môi trường, mức giảm phát thải. KCN sinh thái thành lập mới: nếu cam kết đạt tiêu chuẩn trong vòng 8 năm kể từ khi đi vào hoạt động thì có thể nộp hồ sơ xin công nhận.

9.3. Ưu đãi đối với mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ phức hợp

Áp dụng ưu đãi theo từng chức năng cấu thành: phần khu công nghiệp - ưu đãi KCN thông thường; phần đô thị, nhà ở - ưu đãi theo Luật Nhà ở, Luật Phát triển đô thị (ví dụ: ưu đãi nhà ở xã hội, nhà ở công nhân).

9.4. Nghĩa vụ dành quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa

Luật Đất đai năm 2024 quy định: nhà đầu tư phát triển KCN phải dành một tỷ lệ đất nhất định (ví dụ: 5-10%) sau khi hoàn thiện hạ tầng để phục vụ doanh nghiệp nhỏ và vừa hoặc các cơ sở công nghiệp buộc phải di dời do gây ô nhiễm. Đất này được cho thuê với giá ưu đãi thấp - phần giảm trừ tiền thuê được khấu trừ vào tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp: vừa bảo đảm quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, vừa giảm gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư.

10 - Điều kiện chuyển đổi khu công nghiệp thành khu đô thị - dịch vụ

Nghị định 35 lần đầu tiên quy định chế độ chuyển đổi toàn bộ hoặc một phần KCN thành khu đô thị - dịch vụ - bước đột phá chính sách nhằm tái phát triển các KCN hoạt động kém hiệu quả hoặc nằm trong nội đô cần chuyển đổi chức năng. Theo Điều 13 Nghị định 35, việc chuyển đổi phải đáp ứng đủ 5 điều kiện chính:

10.1. Tính phù hợp với quy hoạch

Đối tượng chuyển đổi phải được xác định là đất đô thị - dịch vụ trong quy hoạch cấp tỉnh, quy hoạch đô thị đã phê duyệt. Quy hoạch không nêu rõ việc chuyển đổi mục đích sử dụng: không được phép chuyển đổi.

10.2. Yêu cầu về vị trí trong đô thị

KCN mục tiêu phải nằm trong đô thị loại đặc biệt trực thuộc trung ương hoặc đô thị loại I (trực thuộc trung ương hoặc trực thuộc tỉnh) - việc chuyển đổi chỉ giới hạn ở các đô thị lớn; KCN ở ngoại ô hoặc đô thị nhỏ, vừa không thuộc đối tượng.

10.3. Số năm hoạt động tối thiểu

KCN phải hoạt động ít nhất 15 năm kể từ khi thành lập, hoặc đã trải qua trên một nửa thời hạn được cấp phép (trường hợp thời hạn cấp phép dưới 30 năm) - ngăn chặn việc chuyển đổi dễ dàng ngay sau khi vừa đầu tư.

10.4. Sự đồng thuận của nhà đầu tư và doanh nghiệp thuê đất

Cần sự đồng thuận của nhà đầu tư hạ tầng KCN và từ 2/3 trở lên các doanh nghiệp đang thuê đất trong khu vực chuyển đổi. Không cần sự đồng thuận trong các trường hợp: doanh nghiệp đã hết thời hạn hợp đồng; doanh nghiệp không được gia hạn thuê đất theo Luật Đất đai; doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng buộc phải di dời.

10.5. Hiệu quả về kinh tế, xã hội và môi trường

Việc chuyển đổi cần được đánh giá tổng hợp là mang lại hiệu quả: tăng thu từ phát triển đô thị, cải thiện cảnh quan, nâng cao môi trường sống và làm việc, giảm gánh nặng môi trường do KCN cũ gây ra. Đáp ứng đủ điều kiện và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt: KCN được chuyển đổi thành khu đô thị - dịch vụ theo quy hoạch; nhà đầu tư hạ tầng hiện hữu hoặc nhà đầu tư mới có thể lập dự án phát triển đô thị trên nền đất KCN cũ. Lưu ý: việc chuyển đổi đòi hỏi thủ tục nghiêm ngặt theo Luật Đất đai (thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp sang đất ở, đất thương mại; xử lý tài sản của doanh nghiệp hiện hữu) - giai đoạn đầu dự kiến triển khai thí điểm tại một số khu vực.

11 - Quy định mới về quản lý doanh nghiệp chế xuất và khu chế xuất

11.1. Rà soát định nghĩa và phạm vi áp dụng đối với DNCX

Theo Nghị định 82/2018 trước đây: các doanh nghiệp thành lập trong khu chế xuất đều được coi đồng nhất là doanh nghiệp chế xuất (DNCX) và hưởng ưu đãi khu phi thuế quan - kể cả khi thực tế không tiến hành hoạt động chế xuất. Nghị định 35 sửa đổi: chỉ công nhận là DNCX và áp dụng ưu đãi đối với doanh nghiệp thực tế thực hiện hoạt động chế xuất (sản xuất hàng xuất khẩu hoặc cung cấp dịch vụ hỗ trợ sản xuất hàng xuất khẩu). Doanh nghiệp trong khu chế xuất chỉ sản xuất phục vụ thị trường trong nước: không đương nhiên được coi là DNCX - ngăn chặn lạm dụng ưu đãi, bảo đảm môi trường cạnh tranh công bằng.

11.2. Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp chế xuất

Chế độ trước đây: DNCX chỉ giới hạn trong các giao dịch liên quan đến xuất khẩu và hoạt động trực tiếp phụ trợ. Nghị định 35 cho phép: nếu đáp ứng điều kiện, DNCX có thể thực hiện hoạt động kinh doanh ngoài chế xuất (sản xuất, dịch vụ phục vụ thị trường trong nước nhất định) - ngay cả khi đơn hàng xuất khẩu giảm, doanh nghiệp vẫn tận dụng được năng lực sản xuất phục vụ thị trường trong nước, dễ dàng tham gia chuỗi cung ứng nội địa hơn.

11.3. Linh hoạt hóa kho bãi, cơ sở lưu trữ

DNCX được phép đặt kho bãi đáp ứng điều kiện khu phi thuế quan ở bên ngoài khu chế xuất, khu công nghiệp. Trước đây, do bị giới hạn trong phạm vi khu chế xuất, việc bố trí kho linh hoạt gần cảng biển hoặc các điểm logistics gặp khó khăn - nhờ sửa đổi này, doanh nghiệp cắt giảm được chi phí logistics và tăng tính linh hoạt trong cung ứng.

11.4. Cho phép doanh nghiệp không phải DNCX vào hoạt động trong khu chế xuất

Trước đây, khu chế xuất vận hành như "khu vực hải quan khép kín" cấu thành 100% bởi DNCX. Nghị định 35 cho phép doanh nghiệp không phải DNCX (sản xuất linh kiện công nghiệp, dịch vụ logistics...) được vào hoạt động trong khu chế xuất - tăng cường hệ sinh thái công nghiệp, hỗ trợ trực tiếp cho các DNCX và tận dụng hiệu quả các lô đất còn trống. Lưu ý: doanh nghiệp không phải DNCX không được hưởng ưu đãi khu phi thuế quan và vẫn phải thực hiện thủ tục hải quan, thông quan như thông thường.

11.5. Duy trì quản lý hải quan

DNCX vẫn phải thiết lập các công trình ngăn cách vật lý (hàng rào...) với bên ngoài, đáp ứng yêu cầu khu phi thuế quan. Giao dịch giữa DNCX và doanh nghiệp trong nước (trong hoặc ngoài khu chế xuất) được xử lý như giao dịch xuất nhập khẩu và cần thực hiện thủ tục hải quan.