Luật Đất đai Việt Nam có sự cải cách lớn! 3 điểm quan trọng doanh nghiệp khu công nghiệp, sản xuất cần nắm rõ

01 - Thay đổi phương pháp tính giá đất và tiền thuê đất

1.1. Các điểm sửa đổi chính

• "Chế độ khung giá đất" từng tồn tại trước đây đã được bãi bỏ hoàn toàn.
• "Bảng giá đất" do mỗi tỉnh, thành phố ban hành hằng năm trở thành căn cứ tính giá - cơ chế tính giá thay đổi để tiệm cận giá thị trường thực tế.
• Bảng giá đất mới được dùng làm căn cứ cho: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (đặc biệt tiền thuê đất trong khu công nghiệp); căn cứ tính thuế khi chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nhờ đó, giá đất tương lai sẽ sát thực tế hơn - nhưng mặt khác, với doanh nghiệp cũng có khả năng gia tăng rủi ro về chi phí.

Tác động đối với doanh nghiệp:

Phân loại	Trước khi sửa đổi	Tác động sau khi sửa đổi
Thuê đất trả tiền một lần	Gánh nặng tài chính hầu như không thay đổi. Đã hoàn tất thanh toán cho Nhà nước.	Có điều chỉnh nhỏ về số thuế nhưng tác động không đáng kể.
Thuê đất trả tiền hằng năm	Tiền thuê thay đổi hằng năm theo bảng giá do Nhà nước công bố.	Dự kiến rủi ro tiền thuê đất tăng cao kể từ năm 2025.

1.2. Giải thích và lưu ý thực tiễn

Đặc biệt các doanh nghiệp sản xuất thuê đất khu công nghiệp theo hình thức trả tiền hằng năm có khả năng cao chịu ảnh hưởng của việc tăng tiền thuê từ năm 2025. Cần lưu ý:

• ① Rà soát lại hợp đồng thuê hiện có: nếu hợp đồng có điều khoản "điều chỉnh giá", có khả năng được tính toán lại dựa trên bảng giá đất mới của cơ quan địa phương
• ② Xem xét lại hợp đồng dài hạn: doanh nghiệp dự định hoạt động lâu dài có thể cân nhắc phương thức trả tiền một lần (trả trước) để hạn chế rủi ro chi phí tăng trong tương lai
• ③ Đánh giá đất thận trọng khi đầu tư mới: ở giai đoạn cân nhắc đầu tư, dành dư địa cho kế hoạch dòng tiền dựa trên xu hướng biến động giá đất hiện tại và dự kiến tương lai

02 - Lưu ý về phương thức trả tiền thuê đất và rủi ro hợp đồng

2.1. Ví dụ thực tế tại Khu công nghiệp A, Thành phố Hồ Chí Minh

Công ty X - doanh nghiệp Nhật Bản - đã thuê đất trả tiền một lần từ công ty phát triển hạ tầng Khu công nghiệp A. Nhưng bản thân công ty phát triển hạ tầng lại trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo hình thức trả hằng năm. Cuối năm 2024, do điều chỉnh bảng giá đất, tiền thuê đất tăng mạnh - cơ quan chức năng phát sinh khoản truy thu thuế đối với công ty phát triển hạ tầng. Nếu công ty này không thể thanh toán: phát sinh rủi ro bị cưỡng chế thu hồi hoặc hủy bỏ dự án. Kết quả: có khả năng Khu công nghiệp A được chuyển giao cho nhà đầu tư khác - hoặc Nhà nước trực tiếp truy thu tiền thuê đất đối với các doanh nghiệp thuê đất, bao gồm cả Công ty X (dù đã trả tiền một lần cho chủ đầu tư hạ tầng).

2.2. Biện pháp doanh nghiệp cần thực hiện

• ① Xác nhận phương thức trả tiền thuê đất và quyền hạn đất đai trong hợp đồng: xác nhận chắc chắn "phương thức trả tiền thuê đất", "nơi quyền sử dụng đất thuộc về" được ghi rõ trong hợp đồng. Đặc biệt với cho thuê lại (sublease): thay đổi điều kiện của hợp đồng cấp một cũng có thể ảnh hưởng đến hợp đồng cấp hai
• ② Xem xét lại và quản lý rủi ro của hợp đồng trả tiền hằng năm: nếu công ty phát triển hạ tầng đang trả tiền cho Nhà nước hằng năm - cân nhắc đàm phán lại hoặc sửa đổi điều kiện hợp đồng, tính đến rủi ro tiền thuê tăng do điều chỉnh giá đất
• ③ Theo dõi việc điều chỉnh bảng giá đất: bảng giá đất dự kiến công bố vào khoảng tháng 1 hằng năm - thường xuyên xác nhận xu hướng điều chỉnh và thực hiện mô phỏng chi phí
• ④ Bổ sung điều khoản sửa đổi hợp đồng: quy định rõ "điều khoản ứng phó khi tiền thuê đất biến động" trong hợp đồng - giúp giảm thiểu tối đa rủi ro chi phí tăng đột ngột

2.3. Lời khuyên thực tiễn

Tại Việt Nam, quan hệ ba bên giữa công ty phát triển hạ tầng - công ty quản lý khu công nghiệp - Nhà nước khá phức tạp, ngày càng nhiều rắc rối phát sinh do sự không nhất quán giữa hợp đồng cấp một và hợp đồng cấp hai. Vì vậy cần: xác nhận về mặt pháp lý cơ chế quyền sử dụng đất trước khi ký kết hợp đồng; cập nhật các điều kiện phù hợp với chế độ thuế, giá đất sau sửa đổi. Chúng tôi cung cấp dịch vụ rà soát hợp đồng, phân tích rủi ro tiền thuê đất và hỗ trợ đàm phán lại cho các doanh nghiệp Nhật Bản đang đầu tư vào khu công nghiệp tại khu vực lân cận Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương.

03 - Biện pháp hành chính đối với đất chưa sử dụng và rủi ro chậm tiến độ đầu tư

Luật Đất đai mới (khoản 8 Điều 81) quy định: đất đã được Nhà nước hoặc cơ quan địa phương giao, cho thuê, cho phép chuyển nhượng - nếu thuộc một trong các trường hợp sau có thể bị áp dụng biện pháp hành chính:

• Không sử dụng đất liên tục từ 12 tháng trở lên
• Tiến độ đầu tư chậm 24 tháng trở lên so với kế hoạch đầu tư đã đăng ký

3.1. Nội dung các biện pháp được áp dụng

• ① Có thể xin gia hạn tối đa đến 24 tháng - đơn xin gia hạn cần giải trình lý do và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
• ② Trong thời gian gia hạn phải nộp thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung - tính theo công thức: Diện tích gia hạn × Bảng giá đất tại thời điểm đó × 2% × Thời gian gia hạn (tháng) ÷ 12 (※ từ 15 ngày trở lên được tính tròn thành 1 tháng)
• ③ Hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa sử dụng: Nhà nước có thể thu hồi đất mà không bồi thường - đồng thời không được bồi thường đối với đất và tài sản trên đất

Biện pháp này có thể gây ảnh hưởng lớn - đặc biệt với các dự án đầu tư trong khu công nghiệp.

3.2. Động thái của cơ quan hành chính

Nhà nước và các ban quản lý khu công nghiệp đang tiến hành rà soát toàn diện đối với đất chưa sử dụng - trọng tâm kiểm tra: các lô đất đã ký hợp đồng thuê nhưng chưa khởi công xây dựng; các dự án đã được cấp phép nhưng đang tạm dừng đầu tư. Cơ quan chức năng yêu cầu công ty phát triển hạ tầng và doanh nghiệp thuê đất nộp báo cáo, đồng thời chỉ đạo trình bày rõ kế hoạch sử dụng đất cụ thể.

3.3. Lưu ý thực tiễn

• ① Xác nhận lại quyền hạn đất đai trong hợp đồng thuê và thời điểm bắt đầu sử dụng đất: chậm sử dụng đất hoặc chưa khởi công xây dựng đi kèm rủi ro bị xử lý hành chính (thu hồi, phạt tiền)
• ② Nghĩa vụ báo cáo áp dụng cả với đất trong khu công nghiệp: thông qua công ty phát triển hạ tầng, các doanh nghiệp thuê đất (bao gồm cả doanh nghiệp sản xuất) cũng được yêu cầu báo cáo tình hình sử dụng
• ③ Ứng phó sớm là quan trọng: nếu tiến độ chậm trễ - sớm rà soát lại kế hoạch đầu tư, nộp báo cáo, xin gia hạn có thể giúp tránh được biện pháp xử lý hành chính

Chúng tôi cung cấp dịch vụ kiểm tra pháp lý hợp đồng sử dụng đất, hỗ trợ xin gia hạn và ứng phó với cơ quan hành chính cho các doanh nghiệp Nhật Bản đang đầu tư vào Thành phố Hồ Chí Minh và các khu công nghiệp miền Bắc.

04 - Mở rộng quyền sử dụng đất và nới lỏng chế độ cho thuê lại đối với doanh nghiệp FDI

4.1. Mở rộng khu vực được phép nhận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước đây, khu vực được phép nhận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ giới hạn trong Khu công nghiệp (Industrial Zone). Với lần sửa đổi này, phạm vi được mở rộng, áp dụng cả cho Cụm công nghiệp (Industrial Cluster) và Khu công nghệ cao (Hi-Tech Park) - doanh nghiệp FDI linh hoạt hơn trong đầu tư nhà xưởng, kho bãi, thiết bị.

4.2. Chế độ cho thuê lại và quyền lợi của doanh nghiệp

Doanh nghiệp có thể cho thuê lại phần đất, nhà xưởng chưa sử dụng thuộc sở hữu của mình cho bên thứ ba - ví dụ: một phần kho bãi, tầng chưa sử dụng, khu vực thiết bị chưa vận hành - qua đó tận dụng hiệu quả tài sản, góp phần thu hồi vốn đầu tư và cải thiện dòng tiền. Nhưng khi thực hiện, cần lưu ý:

■ Sự cần thiết của việc đăng ký kinh doanh bất động sản

Nếu là hoạt động cho thuê quy mô nhỏ hoặc mang tính phụ trợ: không cần thực hiện nghĩa vụ "đăng ký kinh doanh bất động sản" theo Luật Kinh doanh bất động sản. Có thể bỏ qua việc đăng ký nếu: hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp là sản xuất; việc cho thuê lại chỉ dừng ở mức hoạt động thu nhập phụ trợ. Nhưng nếu cho thuê lại được thực hiện thường xuyên: có thể cần đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ kho bãi.

■ Lưu ý về mặt thuế

Khi ghi nhận thu nhập từ cho thuê lại: bắt buộc phải xuất hóa đơn. Nhưng doanh nghiệp chưa đăng ký chính thức kinh doanh cho thuê bất động sản có thể không được phép xuất hóa đơn. Trên thực tế cần: bổ sung đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh kho bãi; kê khai phù hợp thu nhập từ cho thuê lại với cơ quan thuế.

■ Lưu ý về mặt hợp đồng

Khi thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại: nhất định phải xác nhận nội dung hợp đồng thuê đất đã ký với công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Tùy hợp đồng, có thể tồn tại "điều khoản cấm chuyển nhượng" hoặc "điều khoản chuyển nhượng có điều kiện" - vi phạm sẽ trở thành đối tượng bị xử lý vi phạm hợp đồng và chế tài.

Chúng tôi cung cấp dịch vụ hỗ trợ trọn gói về kiểm tra pháp lý, đàm phán hợp đồng và xử lý thuế liên quan đến việc chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất dành cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.