Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam 2023 - Giải thích toàn diện các điểm sửa đổi chính và tác động đến thực tiễn

chúng tôi đã hỗ trợ nhiều năm cho các doanh nghiệp Nhật Bản hoạt động trong lĩnh vực phát triển, kinh doanh và cho thuê bất động sản tại Việt Nam, đồng thời luôn cập nhật nhanh chóng các sửa đổi pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản. Bài viết này giải thích một cách dễ hiểu các điểm sửa đổi chính của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có ảnh hưởng đến nhà đầu tư nước ngoài, chủ đầu tư phát triển dự án và các công ty cho thuê. Cụ thể, bài viết đề cập đến việc phê duyệt dự án, giấy phép bán nhà ở, thay đổi phương thức bán hàng và yêu cầu về hợp đồng, tổng hợp những điểm cần lưu ý trong thực tiễn. Nếu quý vị đang tìm kiếm thông tin liên quan đến các từ khóa như "sửa đổi Luật Bất động sản Việt Nam", "yêu cầu đăng ký dự án bất động sản", "pháp luật Việt Nam dành cho chủ đầu tư Nhật Bản", "giấy phép bán nhà ở tại Việt Nam", xin mời tham khảo bài viết này.

01 - Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam 2023: Quá trình ban hành và phân tích tác động

Ngày 28/11/2023, Quốc hội Việt Nam đã chính thức thông qua "Luật Kinh doanh bất động sản 2023". Luật này nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường giao dịch bất động sản Việt Nam, đồng thời giải quyết các vấn đề pháp lý còn tồn đọng trong thời gian dài.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xây dựng khung pháp lý mới đối với các hoạt động thương mại như phát triển, mua bán, cho thuê, môi giới bất động sản tại Việt Nam, và được kỳ vọng sẽ có tác động lớn đến môi trường đầu tư bất động sản trong thời gian tới.

Bài viết này sẽ giải thích chi tiết, theo trình tự, các điểm sửa đổi chính của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng tác động thực tiễn của chúng.

02 - Rà soát phạm vi áp dụng: Phân loại rõ ràng trong giao dịch bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về cơ bản vẫn giữ nguyên phạm vi áp dụng cơ bản của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đồng thời bổ sung quy định mới nhằm loại trừ rõ ràng một số loại hình giao dịch khỏi phạm vi áp dụng. Nhờ đó, việc xác định giao dịch bất động sản nào thuộc đối tượng điều chỉnh của luật này trở nên rõ ràng hơn về mặt pháp lý.

Bảng phân loại dưới đây có thể dùng làm tham khảo để xác định giao dịch bất động sản có thuộc đối tượng áp dụng của luật hay không.

Loại hình bất động sản

Thuộc đối tượng áp dụng

Loại trừ khỏi đối tượng áp dụng (loại trừ rõ ràng)

Tài sản công (tài sản thuộc sở hữu nhà nước)

✖ Không thuộc đối tượng

● Không áp dụng luật với tư cách là tài sản công

Quyền sử dụng đất (đã có hạ tầng, phục vụ mục đích kinh doanh)

● Thuộc đối tượng

Nhà ở (đã hoàn thành và dự kiến hoàn thành trong tương lai)

● Thuộc đối tượng

● Loại trừ nhà ở do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cung cấp cho người lao động

Công trình xây dựng (giáo dục, y tế, thương mại, lưu trú, công nghiệp, v.v. nói chung) và phần diện tích sàn của công trình

● Thuộc đối tượng

Dự án phát triển bất động sản (mua bán theo đơn vị dự án)

● Thuộc đối tượng

Như vậy, Luật Bất động sản 2023 đã loại trừ rõ ràng khỏi phạm vi áp dụng một số dự án cung cấp nhà ở đặc thù có sự tham gia của khu vực công và các giao dịch tài sản nhà nước, phân định rõ ràng về mặt pháp lý ranh giới với các giao dịch thương mại tư nhân.

🔹 Quy định loại trừ dựa trên tính chất của giao dịch

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ ràng phạm vi các giao dịch bất động sản được loại trừ khỏi đối tượng áp dụng dựa trên tính chất của giao dịch. Điều này nhằm mục đích, so với luật năm 2014, loại trừ rõ ràng khỏi phạm vi áp dụng luật các giao dịch không nhằm mục đích thương mại và việc chuyển giao bất động sản thông qua thủ tục tư pháp.

Cụ thể, các giao dịch sau đây không thuộc đối tượng áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Việc chuyển nhượng bất động sản dựa trên bản án của tòa án, phán quyết trọng tài, hoặc quyết định của cơ quan hành chính (bao gồm việc chuyển giao quyền sở hữu theo các thủ tục pháp lý như thừa kế, phân chia, sáp nhập, hợp nhất)
Việc chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh (việc bán nhà, diện tích sàn của cá nhân, tổ chức không vì mục đích thương mại)
Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng thuộc diện "quy mô nhỏ"

Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là các quy định loại trừ này không áp dụng đối với "việc mua bán quyền sử dụng đất". Nói cách khác, dù giao dịch có quy mô nhỏ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

03 - Định nghĩa pháp lý mới về "dự án bất động sản"

Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khái niệm "dự án bất động sản" đã được luật hóa, được định nghĩa toàn diện và cụ thể hơn so với trước đây. Theo luật mới, dự án bất động sản là "dự án đầu tư xây dựng nhằm phát triển, mua bán nhà ở, công trình xây dựng, hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng phục vụ mục đích kinh doanh, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định pháp luật".

Định nghĩa này bao gồm nhiều loại hình dự án phát triển bất động sản đa dạng như sau:

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (chung cư, nhà ở riêng lẻ, v.v.)
Dự án phát triển đô thị
Dự án phát triển khu dân cư nông thôn
Dự án xây dựng công trình phục vụ mục đích đặc thù như giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp
Dự án xây dựng công trình phức hợp đa chức năng kết hợp các chức năng nêu trên
Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước, v.v.)
Dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao

04 - Làm rõ các loại tài sản bất động sản là đối tượng giao dịch

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đưa ra quy định rõ ràng và linh hoạt hơn trước đây về phạm vi tài sản bất động sản là đối tượng của giao dịch thương mại. Dưới đây là các điểm chính.

✅ Tài sản đã nghiệm thu cũng có thể giao dịch với tư cách "tài sản đã hoàn thành"

Theo luật này, "nhà ở hoặc công trình xây dựng đã hoàn thành" là công trình đã hoàn tất việc nghiệm thu (kiểm tra) theo mục đích sử dụng và có thể đưa vào sử dụng. Đây là bước tiến so với định nghĩa "đã đưa vào sử dụng" của luật năm 2014, với thay đổi lớn là công nhận tài sản có thể giao dịch ngay cả khi chưa bàn giao, miễn là đã hoàn tất nghiệm thu. Nhờ đó, chủ đầu tư có thể chuyển hóa tài sản thành nguồn vốn linh hoạt hơn ở giai đoạn sớm hơn.

✅ Phạm vi quyền sử dụng đất được giới hạn hơn

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã chuyển đổi lập trường coi mọi loại giao dịch quyền sử dụng đất đều thuộc đối tượng điều chỉnh, sang việc giới hạn chỉ đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản. Nhờ đó, việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất chưa phát triển cho hoạt động kinh doanh bất động sản bị hạn chế, góp phần nâng cao tính hợp pháp và minh bạch của dự án.

✅ Công trình du lịch, lưu trú, phức hợp cũng thuộc đối tượng điều chỉnh

Luật này cũng chính thức quy định các công trình có mục đích đặc thù như cơ sở du lịch, cơ sở lưu trú, công trình đa chức năng là đối tượng giao dịch bất động sản. Đây là định hướng trao vị thế pháp lý nhất định đối với các loại hình phát triển bất động sản đang được chú ý gần đây như condotel (căn hộ - khách sạn) hay officetel (căn hộ - văn phòng), tạo nền tảng cho sự ổn định pháp lý trong vận hành thực tiễn sau này.

✅ Giao dịch phần diện tích sàn công trình cũng được hợp pháp hóa

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức công nhận đơn vị diện tích sàn trong công trình (ví dụ: tầng văn phòng, khu bán lẻ) là tài sản có thể giao dịch, bảo đảm tính hợp pháp của việc mua bán, cho thuê từng phần trong tòa nhà văn phòng hay trung tâm thương mại. Nhờ đó, các hợp đồng theo đơn vị diện tích sàn vốn được thực hiện phổ biến trong thực tiễn đã có căn cứ pháp lý, giúp giảm đáng kể rủi ro.

05 - Tăng cường nghĩa vụ công khai thông tin trong giao dịch bất động sản

Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nghĩa vụ công khai thông tin - điều kiện tiên quyết để bất động sản có thể được giao dịch trên thị trường - đã được tăng cường đáng kể. Đây là điểm sửa đổi hết sức quan trọng xét từ góc độ minh bạch giao dịch và bảo vệ người tiêu dùng.

✅ Mở rộng phạm vi thông tin bắt buộc công khai

Trước hết, phạm vi thông tin và tài liệu phải công khai được quy định chi tiết và toàn diện hơn so với luật trước đây. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đặc biệt là chủ đầu tư dự án) có nghĩa vụ công khai các loại văn bản chính sau đây trên trang thông tin điện tử chính thức của mình:

Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư
Quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt (tỷ lệ 1/500)
Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất
Giấy phép xây dựng

Thông qua việc công khai các văn bản pháp lý này, nhà đầu tư và người mua có thể xác nhận trước tính hợp pháp và độ tin cậy của dự án.

✅ Bắt buộc đăng ký vào hệ thống thông tin chính thức của Chính phủ

Ngoài ra, ngoài việc công khai trên trang thông tin của mình, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn có nghĩa vụ đăng ký, công khai thông tin liên quan trên "Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản" do Nhà nước vận hành. Nhờ đó, dưới cơ chế giám sát tập trung, tính minh bạch của thông tin và khả năng truy cập thống nhất được bảo đảm.

✅ Việc công khai thông tin là "điều kiện để bắt đầu giao dịch"

Hơn nữa, điểm đã được làm rõ về mặt pháp lý là việc hoàn tất công khai thông tin là điều kiện để bất động sản được chính thức bán, cho thuê. Nói cách khác, việc giao dịch bất động sản khi chưa công khai đầy đủ thông tin cần thiết sẽ không được pháp luật công nhận và có thể bị coi là vi phạm pháp luật.

06 - Yêu cầu về vốn chủ sở hữu tối thiểu áp dụng cho mọi chủ đầu tư phát triển dự án

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ ràng yêu cầu về vốn chủ sở hữu tối thiểu đối với doanh nghiệp kinh doanh thông qua dự án bất động sản. Đây là biện pháp nhằm bảo đảm sự lành mạnh về tài chính của chủ đầu tư và nâng cao tính khả thi của dự án.

Cụ thể, các tiêu chuẩn sau đây được quy định:

Dự án có diện tích sử dụng đất dưới 20 ha: phải bảo đảm vốn chủ sở hữu ít nhất 20% tổng vốn đầu tư
Dự án có diện tích sử dụng đất từ 20 ha trở lên: phải bảo đảm vốn chủ sở hữu ít nhất 15% tổng vốn đầu tư

Ngoài ra, trường hợp cùng một doanh nghiệp đang triển khai đồng thời nhiều dự án bất động sản, luật cũng quy định rõ rằng phải đáp ứng yêu cầu vốn chủ sở hữu nêu trên một cách riêng biệt cho từng dự án.

✅ Lưu ý về việc dễ bị hiểu lầm là "diễn giải nghiêm ngặt" ✅

Một số chuyên gia pháp luật có cách diễn giải hết sức nghiêm ngặt đối với quy định này, cho rằng "trong mọi tình huống, cổ đông hoặc bên cấp vốn phải luôn duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu 20% của công ty dự án đó". Tuy nhiên, cách hiểu như vậy được cho là thiếu hợp lý về mặt thực tiễn.

Bởi lẽ, ngay cả sau khi dự án đã hoàn thành và toàn bộ sản phẩm bất động sản đã được bán hết, nếu vẫn yêu cầu duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu, điều này có thể trái với tinh thần lập pháp ban đầu.

Điều khoản này là quy định về "yêu cầu vốn chủ sở hữu tối thiểu để triển khai dự án", chứ không liên quan đến "vốn pháp định (vốn điều lệ)" - vốn dùng để bảo đảm năng lực tín dụng của doanh nghiệp. Do đó, cần áp dụng linh hoạt dựa trên cách diễn giải câu chữ kết hợp với bối cảnh thực tiễn.

07 - Làm rõ hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ ràng hơn trước đây về quyền và phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (sau đây gọi là "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài").

✅ Chính thức công nhận việc kinh doanh trên đất đã có hạ tầng

Theo luật mới, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được chính thức công nhận quyền thực hiện các hoạt động thương mại như phát triển, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đối với đất đã có hạ tầng thông qua dự án bất động sản. Nhờ đó, hoạt động thực tiễn của nhà đầu tư nước ngoài tham gia phát triển khu công nghiệp, khu công nghệ, v.v. đã có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành (phiên bản 2014), giao dịch bất động sản của doanh nghiệp có vốn nước ngoài chỉ giới hạn ở "nhà ở và công trình xây dựng", chưa có quy định rõ ràng về việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, dựa trên các quy định pháp luật khác như Luật Đất đai, nhiều dự án phát triển hạ tầng công nghiệp đã được nhà đầu tư nước ngoài thực hiện, và lần sửa đổi này có thể coi là sự công nhận chính thức mang tính hình thức đối với thực tiễn đó. Tuy vậy, xét từ góc độ bảo đảm tính nhất quán pháp lý, đây vẫn là một ý nghĩa lớn.

✅ Thống nhất thuật ngữ: đổi thành "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài"

Ngoài ra, lần sửa đổi luật này cũng rà soát lại cách sử dụng thuật ngữ, thống nhất sử dụng cụm từ "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài". Đây được cho là biện pháp nhằm bảo đảm tính thống nhất với định nghĩa trong Luật Đầu tư năm 2020.

Trong khi đó, luật cũ năm 2014 sử dụng thuật ngữ "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài", nhưng do định nghĩa pháp lý của thuật ngữ này không rõ ràng, đã gây ra không ít nhầm lẫn trong thực tiễn.

08 - Chính thức công nhận việc chuyển nhượng, thuê mua lại (leaseback) diện tích sàn xây dựng trong công trình

Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dựa trên cách tiếp cận của Luật Đất đai hiện hành, đã tiến thêm một bước theo hướng chính thức công nhận giao dịch riêng lẻ đối với diện tích sàn trong công trình xây dựng. Trong phạm vi đáp ứng một số điều kiện nhất định, việc chuyển nhượng hoặc thực hiện hợp đồng thuê mua lại (leaseback - cho thuê kèm mua lại) đối với một phần công trình, tức đơn vị diện tích sàn, sẽ trở nên khả thi.

Về điều kiện pháp lý, công trình có diện tích sàn là đối tượng chuyển nhượng phải được xây dựng dựa trên quyền sử dụng đất thuộc một trong các loại sau đây.

Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (trả một lần)
Hoặc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần

Quy định mới này giúp việc thích ứng với thực tiễn thị trường trở nên dễ dàng hơn, nhưng đồng thời cũng tồn tại một số lo ngại như sau.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa phản ánh đầy đủ sự điều chỉnh với Luật Đất đai sửa đổi. Theo Luật Đất đai mới, các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần sẽ bị hạn chế đáng kể, và trên thực tế, phần lớn đất thương mại - dịch vụ sẽ thuộc diện hợp đồng thuê đất "trả tiền hằng năm". Do đó, theo quy định hiện hành, có nguy cơ nhiều dự án phát triển sẽ không thuộc đối tượng áp dụng.
Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định bắt buộc phải xác định rõ ràng nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất (tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, v.v.) trong hợp đồng mua bán, do đó bản thân phương thức thanh toán (trả hằng năm hay trả một lần) có thể sẽ không còn là yếu tố được coi trọng.

09 - Hạn chế tạm thời giao dịch bất động sản khi có vi phạm hành chính

Theo quy định tại điểm p khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nếu chủ đầu tư phát triển bất động sản vi phạm Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, hoặc pháp luật về thuế và đang bị xử lý vi phạm hành chính, thì chủ đầu tư đó sẽ không được phép ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua lại nhà ở hoặc công trình xây dựng cho đến khi hoàn tất việc xử lý vi phạm.

Quy định này áp dụng đối với các doanh nghiệp có các hành vi vi phạm sau đây:

Thiếu sót về giấy phép trong hoạt động đầu tư
Vi phạm tiêu chuẩn xây dựng hoặc thi công không phép
Vi phạm pháp luật liên quan đến sử dụng đất
Vi phạm nghĩa vụ liên quan đến giấy phép kinh doanh bất động sản
Thiếu sót trong việc kê khai, nộp thuế

Mục đích của quy định này là nhằm ngăn chặn bất động sản đang trong quá trình bị xử lý hành chính được lưu thông trên thị trường, qua đó bảo đảm việc bảo vệ người tiêu dùng và độ tin cậy của thị trường bất động sản. Để nối lại giao dịch, doanh nghiệp đó phải hoàn tất toàn bộ các biện pháp khắc phục theo quyết định xử lý vi phạm hành chính và được công nhận chính thức là đã hoàn thành nghĩa vụ.

Chế độ này được định vị vừa là biện pháp răn đe hành vi vi phạm, vừa là khung pháp lý bảo đảm tính minh bạch và an toàn của giao dịch bất động sản về mặt thể chế.