2024-09-05 · 6 phút đọc

Xu hướng mới nhất của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 - Tập trung vào sự phục hồi của nền kinh tế Việt Nam, nguyên nhân tăng giá bất động sản và xu hướng đầu tư FDI

Luật sư nước ngoài tại Nhật Bản và Việt Nam - Ông Mori Kazuya, Cố vấn cấp cao của Văn phòng (Luật Nhật Bản); Luật sư điều hành, chúng tôi; Luật sư Việt Nam; Hòa giải viên - Quản tài viên phá sản - Thành viên Ban Kiểm soát độc lập

Mục lục

01 - Các điểm nóng của thị trường bất động sản tại từng khu vực của Việt Nam năm 2024
02 - Các nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng
03 - Tình hình FDI trong lĩnh vực bất động sản

Bước sang năm 2024, nền kinh tế Việt Nam cho thấy đà phục hồi rõ nét, kéo theo sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản. Bài viết phân tích chi tiết - dưới góc nhìn của luật sư Việt Nam am hiểu thực tiễn - bối cảnh đằng sau việc giá bất động sản tăng, xu hướng mới nhất của đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) bao gồm cả từ các doanh nghiệp Nhật Bản, cùng những điểm đáng chú ý theo từng phân khúc: văn phòng, nhà ở, khu công nghiệp.

01 - Các điểm nóng của thị trường bất động sản tại từng khu vực năm 2024

1-1. Hà Nội: giá nhà ở tăng vọt

Tại Hà Nội, mức tăng giá nhà ở diễn ra rất rõ rệt:

Theo chỉ số giá nhà ở, tính đến quý III năm 2024, mức giá trung bình của 150 dự án bất động sản trọng điểm đã đạt khoảng 60 triệu VND/m² (tương đương khoảng 330.000 yên) - tăng 64% so với quý II năm 2019.
Mặc dù nguồn cung mới gia tăng, nhu cầu vẫn vượt cung - đặc biệt giá của phân khúc căn hộ giá thấp và căn hộ cao cấp tiếp tục tăng.

1-2. Thành phố Hồ Chí Minh: thị trường ổn định ở mức giá cao

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá bán ban đầu vẫn duy trì ổn định ở mức cao. Tại các khu vực vùng ven ngoài trung tâm đô thị: nguồn cung mới năm 2024 có tăng, nhưng giá chỉ tăng khoảng 3-5% so với năm trước.

1-3. Đà Nẵng: cân bằng cung - cầu ở mức cao nhờ đô thị du lịch

Tại Đà Nẵng, hơn 50% nguồn cung mới được giao dịch ở mức giá từ 80 triệu VND/m² (tương đương khoảng 440.000 yên) trở lên. Dù vậy, nhờ nhu cầu gia tăng đặc trưng của một đô thị du lịch, các giao dịch bất động sản vẫn diễn ra sôi động.

02 - Các nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng

Giá bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng do một số nguyên nhân mang tính cơ cấu:

2-1. Thiếu nguồn cung

Những năm gần đây, nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý và khó khăn trong huy động vốn. Bên cạnh đó, nhiều vụ xử lý, bắt giữ liên quan đến sai phạm trong huy động vốn, phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các nhà phát triển bất động sản khiến việc xin cấp phép cho dự án mới trở nên khó khăn hơn. Hệ quả: nhiều dự án chậm tiến độ hoặc đình trệ - thiếu nguồn cung, đẩy giá toàn thị trường tăng lên.

2-2. Chi phí liên quan đến đất đai tăng

Việc áp dụng bảng giá đất mới và phương pháp tính giá đất mới đã đẩy chi phí đất đai lên cao.
Các phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực có mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm - kéo theo mặt bằng giá của khu vực lân cận và toàn thị trường tăng theo.

2-3. Hành vi đầu cơ và thao túng thị trường

Một số môi giới bất động sản thực hiện hành vi "thổi giá" hoặc "thao túng giá" - làm giảm tính minh bạch của thị trường.
Các đối tượng môi giới thiếu chuyên môn và kiến thức pháp lý theo đuổi lợi nhuận ngắn hạn thông qua các giao dịch thiếu minh bạch.

2-4. Sự thay đổi trong tâm lý đầu tư

Trước bối cảnh nền kinh tế bất ổn, bất động sản được xem là kênh đầu tư an toàn - xu hướng lựa chọn nhà đất như một "nơi trú ẩn dòng tiền" ngày càng gia tăng.

03 - Tình hình FDI trong lĩnh vực bất động sản

Năm 2024, Việt Nam tiếp tục củng cố vị thế là điểm đến hấp dẫn của FDI: cả tổng vốn đăng ký và vốn thực hiện đều tăng cao hơn năm trước - trong đó bất động sản nổi lên là điểm đến đầu tư chủ chốt, chỉ đứng sau lĩnh vực sản xuất chế tạo.

3-1. Số liệu thống kê về FDI

Tổng vốn đăng ký: 24,78 tỷ USD - tính đến cuối tháng 9 năm 2024, tăng 11,6% so với cùng kỳ năm trước; bao gồm dự án đầu tư mới, điều chỉnh vốn và việc doanh nghiệp nước ngoài mua cổ phần - cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ đối với thị trường Việt Nam.
Vốn thực hiện: 17,34 tỷ USD - tăng 8,9% so với cùng kỳ; trong đó sản xuất chế tạo và bất động sản chiếm tỷ trọng cao.
Tình hình theo lĩnh vực: sản xuất chế tạo 13,96 tỷ USD, chiếm 80,5% tổng vốn; kinh doanh bất động sản 1,43 tỷ USD, chiếm 8,3% - đứng thứ hai sau sản xuất chế tạo.

3-2. Tác động đến lĩnh vực bất động sản

Tăng trưởng kinh tế và phát triển hạ tầng: cùng với việc triển khai các tuyến đường cao tốc, đường sắt đô thị và các dự án tái phát triển khu vực đô thị - nhu cầu bất động sản ngày càng tăng cao.
Cải thiện môi trường đầu tư: việc thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 đã củng cố khung pháp lý - tạo môi trường thuận lợi hơn để nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường.
Nhu cầu thị trường ổn định: cơ cấu dân số - đặc biệt sự tập trung dân cư vào đô thị và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng - là nền tảng vững chắc cho thị trường.
Dòng chảy nhân lực chuyên môn: cùng làn sóng doanh nghiệp FDI, số lượng chuyên gia và quản lý cấp cao từ nước ngoài gia tăng - kéo theo sự phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ.
Sự phát triển của việc cung cấp thông tin: các đơn vị môi giới, công ty quản lý bất động sản người Nhật ngày càng tích cực cung cấp thông tin về cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Bên cạnh đó, các giao dịch quốc tế liên quan đến ngân hàng được nới lỏng - giúp người nước ngoài dù đang cư trú ở nước ngoài vẫn có thể sở hữu và đầu tư bất động sản tại Việt Nam.