Vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất tiềm ẩn trong M&A bất động sản tại Việt Nam và rủi ro đi kèm - 8 điểm nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý

01 - Bối cảnh và tầm quan trọng của việc nhận thức vấn đề

Tại Việt Nam, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (thay đổi loại đất, ví dụ từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh) là một trong những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao nhất trong quá trình đầu tư. Những năm gần đây, Thanh tra Chính phủ đã tiến hành thanh tra diện rộng đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2019, chỉ ra nhiều vi phạm pháp luật trong các dự án phát triển bất động sản lớn tại các đô thị trọng điểm.

Trong Kết luận thanh tra ngày 27/9/2024 (văn bản số 359/KT-TTCP), nhiều vi phạm nghiêm trọng đã được chỉ ra - những vụ việc được xác định cần điều tra hình sự đã được chuyển sang cơ quan công an. Với nhà đầu tư nước ngoài đang cân nhắc M&A, mua dự án, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong lĩnh vực bất động sản: nắm bắt trước các hành vi vi phạm này là hết sức quan trọng - để phòng tránh thiệt hại tài chính sau khi đầu tư và bảo đảm quyền lợi về mặt pháp lý.

02 - Các hành vi vi phạm điển hình liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Căn cứ các báo cáo thanh tra của Chính phủ, những hành vi vi phạm điển hình dưới đây có thể dẫn đến dự án bị thu hồi, rủi ro tài chính, thậm chí trách nhiệm hình sự - là yếu tố rủi ro nghiêm trọng với nhà đầu tư đang cân nhắc nhận chuyển nhượng, phát triển dự án:

(1) Xác định giá đất không đúng quy định

Nhiều trường hợp giá tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích được xác định thấp hơn giá thực tế một cách bất hợp lý: phê duyệt mức giá thấp hơn giá thị trường, hoặc cố ý kéo dài thời hạn dự án nhằm cắt giảm tiền sử dụng đất.

📌 Ví dụ thực tế: tại Hà Nội, tiền sử dụng đất được xác định thấp hơn 57,5 tỷ đồng so với mức đã được cơ quan cấp trên phê duyệt - gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước. Tại tỉnh Bình Dương, việc kéo dài thời hạn dự án từ 3 năm lên 5 năm đã làm giảm 1,48 tỷ đồng tiền sử dụng đất.

➡️ Hậu quả: ngân sách nhà nước thất thoát, quyết định phê duyệt giá có thể bị vô hiệu, những người liên quan đối mặt nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hành chính, hình sự.

(2) Không thực hiện hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính

Nhiều doanh nghiệp chậm nộp hoặc không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các loại phí phát sinh từ việc chuyển đổi mục đích.

📌 Ví dụ thực tế: tại tỉnh Bình Dương, một doanh nghiệp phát triển dự án đã nhận hơn 64.000 m² đất nhưng vẫn tiến hành kinh doanh dù chưa hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý như tiền sử dụng đất.

➡️ Hậu quả: việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bị đình lại; phát sinh rủi ro tiền chậm nộp, tiền phạt và nguy cơ bị thu hồi đất.

(3) Vi phạm về thủ tục, hồ sơ

Nhiều vi phạm liên quan đến việc được phê duyệt mà không qua đúng trình tự, thủ tục; có trường hợp chính quyền địa phương phê duyệt vượt quá thẩm quyền hoặc không phù hợp với quy hoạch đô thị.

📌 Ví dụ thực tế: tại Thành phố Hồ Chí Minh, một Phó Chủ tịch thành phố đã phê duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vượt quá thẩm quyền của mình. Tại Hà Nội, trái với sự phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, hơn 14.000 m² đất đã bị chuyển sang mục đích ở, và 312 căn hộ đã được sử dụng sai mục đích (cho thuê ngắn hạn, phân lô bán nền).

➡️ Hậu quả: việc định giá đất và cấp phép sau đó cũng bị coi là bất hợp pháp theo dây chuyền - bản thân dự án có nguy cơ bị vô hiệu.

(4) Không tổ chức đấu giá, đấu thầu công khai

Theo Luật Đất đai: việc chuyển nhượng, cho thuê đất về nguyên tắc bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu - nhưng thực tế, nhiều dự án đã bỏ qua khâu đấu giá và giao đất công trực tiếp cho doanh nghiệp tư nhân.

📌 Ví dụ thực tế: tại Hà Nội, 23.380 m² đất tại đường Nguyễn Trãi được giao trực tiếp cho doanh nghiệp để phát triển nhà ở mà không qua đấu giá, không có bồi thường. Tại tỉnh Bình Dương, hơn 64.000 m² đất được giao làm đất phân lô bán nền mà không qua đấu giá - rủi ro thất thoát ngân sách nhà nước ước tính khoảng 220 tỷ đồng.

➡️ Hậu quả: thiếu minh bạch và thất thoát tài chính, kéo theo nguy cơ phải xem xét lại thủ tục hành chính và hợp đồng có thể bị vô hiệu.

(5) Huy động vốn, bán hàng trái phép trước thời hạn

Nhiều trường hợp huy động vốn trái phép từ khách hàng, đối tác (thường gọi là "bán lúa non") trong khi các điều kiện pháp lý của dự án còn chưa hoàn thiện.

📌 Ví dụ thực tế: tại tỉnh Bình Dương, một doanh nghiệp chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa được cấp phép pháp lý đã ký hợp đồng bán các lô đất. Trong một dự án khác, việc huy động vốn được thực hiện ngay cả khi doanh nghiệp còn chưa có quyền sở hữu đất - khoản thu này không được ghi nhận vào sổ sách kế toán, vi phạm Luật Kế toán, và bị kết luận là có khả năng cấu thành tội lừa đảo.

➡️ Hậu quả: phát sinh nạn nhân, hợp đồng bị vô hiệu, doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm hình sự - những vấn đề pháp lý hết sức nghiêm trọng.

Tóm lại: các hành vi vi phạm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất gây rủi ro pháp lý nghiêm trọng trên cả ba phương diện hành chính, tài chính và hình sự. Vì thường ảnh hưởng đến tính hợp pháp của toàn bộ dự án, việc điều tra pháp lý và phân tích rủi ro trước khi thực hiện là không thể thiếu đối với nhà đầu tư nước ngoài.

03 - Các rủi ro pháp lý có thể phát sinh và tác động của chúng

Nếu có vi phạm Luật Đất đai hoặc thiếu sót trong thủ tục cấp phép, hậu quả có thể rất nghiêm trọng - và trách nhiệm pháp lý cũng như thiệt hại có thể lan sang cả những nhà đầu tư ngay tình mới nhận chuyển nhượng dự án:

(1) Rủi ro bị thu hồi đất, hủy bỏ dự án

Theo Luật Đất đai: với việc chuyển đổi mục đích trái phép, hoặc giao đất không đúng quy định (ví dụ: không qua đấu giá) - Nhà nước có thể thu hồi đất mà không bồi thường. Nếu dự án trước đây nhận đất trái phép, quyết định giao đất đó sau này có thể bị hủy bỏ, kéo theo nguy cơ toàn bộ dự án bị thu hồi. Kết quả: ngay cả nhà đầu tư nước ngoài mới nhận chuyển nhượng cũng có thể mất quyền sử dụng đất và không thể thu hồi vốn đã đầu tư.

(2) Bị xử phạt hành chính và truy cứu trách nhiệm hình sự

Vận hành dự án không qua đúng thủ tục đất đai chính thức: doanh nghiệp có thể bị xử phạt hành chính (phạt tiền, đình chỉ hoạt động, truy thu thuế bổ sung...) - tùy mức độ nghiêm trọng, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Trên thực tế, đã có trường hợp cơ quan thanh tra chuyển hồ sơ vi phạm sang Bộ Công an để điều tra hình sự (ví dụ: tội lừa đảo trong hoạt động kinh doanh bất động sản trái phép).

(3) Khắc phục nghĩa vụ tài chính và bồi thường thiệt hại

Doanh nghiệp vi phạm có thể bị yêu cầu:

• Nộp bổ sung tiền sử dụng đất còn thiếu (bao gồm cả tiền phạt)
• Hoàn trả các khoản thiệt hại đã gây ra cho Nhà nước (ví dụ: phần chênh lệch do được hưởng ưu đãi trái phép)
• Vô hiệu hóa các hợp đồng mua bán, góp vốn đã ký trái phép và hoàn trả tiền kèm lãi cho khách hàng
• Bổ sung các thủ tục pháp lý còn thiếu (ví dụ: tổ chức đấu giá lại, hợp thức hóa mục đích sử dụng đất)

Điều này khiến tiến độ dự án kéo dài, ảnh hưởng lớn đến dòng tiền và kế hoạch kinh doanh.

(4) Rủi ro về tài chính và uy tín (danh tiếng)

Với nhà đầu tư nước ngoài đã mua dự án: các rắc rối pháp lý đồng nghĩa với chi phí phát sinh thêm (truy thu, tiền phạt, bồi thường thiệt hại) và nguy cơ suy giảm giá trị khoản đầu tư. Đình chỉ hoặc hủy bỏ hoạt động có thể khiến kế hoạch kinh doanh sụp đổ, bỏ lỡ cơ hội thị trường. Việc từng đầu tư vào dự án liên quan đến vi phạm pháp luật cũng ảnh hưởng xấu đến uy tín đối ngoại và hình ảnh doanh nghiệp; phải dồn sức xử lý vấn đề pháp lý còn dẫn đến thiệt hại gián tiếp - nguồn lực quản lý cho hoạt động kinh doanh chính bị phân tán.

Vi phạm Luật Đất đai không phải là "vấn đề của quá khứ" mà liên quan trực tiếp đến rủi ro của nhà đầu tư hiện tại. Các vi phạm về chuyển đổi mục đích hay phương thức nhận chuyển nhượng có thể để lại hậu quả pháp lý kéo dài, và trách nhiệm nặng nề có thể lan sang cả nhà đầu tư mới tiếp nhận dự án giữa chừng. Vì vậy, trước khi nhận chuyển nhượng: điều tra kỹ lưỡng (thẩm định pháp lý) về lịch sử nhận đất, lịch sử sử dụng đất và tình trạng tuân thủ - nên tiến hành rà soát pháp lý bởi luật sư địa phương trước khi ký kết hợp đồng.

04 - Khuyến nghị thực tiễn để nhà đầu tư nước ngoài phòng tránh rủi ro pháp lý (8 điểm)

(1) Thực hiện thẩm định pháp lý triệt để

Trước khi đầu tư: điều tra trọng tâm vào lịch sử nhận đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng, tính hợp pháp của thủ tục phê duyệt. Yêu cầu bên bán cung cấp: quyết định giao đất, cho thuê đất; văn bản phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng; tài liệu về bồi thường, thu hồi đất; biên lai, hồ sơ xác nhận thuế liên quan đến nghĩa vụ tài chính (tiền thuê đất...). Điều quan trọng: xác nhận đất có được đấu giá đúng quy định hay không, và quyết định giao đất có phù hợp với pháp luật tại thời điểm đó hay không.

(2) Rà soát kỹ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai

Xác nhận tình trạng thanh toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các chi phí khác. Nếu trước đây từng hưởng ưu đãi bất hợp lý (ví dụ: tiền sử dụng đất thấp bất thường): đánh giá rủi ro bị truy thu. Xác nhận có còn tồn đọng tiền chậm nộp hay khoản chưa nộp hay không.

(3) Xác nhận tính phù hợp với quy hoạch đô thị và phê duyệt mục đích sử dụng

Xác nhận dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị của địa phương, và thủ tục phê duyệt hợp pháp. Đặc biệt kiểm tra: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC); Giấy phép xây dựng; Quyết định phê duyệt quy hoạch đô thị - xác định rõ có việc chuyển đổi mục đích hoặc thay đổi quy hoạch trái phép hay không.

(4) Kiểm tra việc huy động vốn và hợp đồng với khách hàng

Xác nhận bên bán có từng thế chấp dự án để huy động vốn, hoặc huy động vốn trái phép từ khách hàng hay không. Nếu đã tồn tại các hợp đồng đặt mua, hợp đồng góp vốn: lưu ý vì có nguy cơ phải kế thừa các nghĩa vụ pháp lý phát sinh. Nên yêu cầu bên bán hoàn tất giải quyết các hợp đồng trái phép hoặc chuyển đổi sang hình thức hợp pháp trước khi thực hiện M&A, trong phạm vi có thể.

(5) Xây dựng các điều khoản cam kết, bảo đảm và bồi thường trong hợp đồng M&A

Trong hợp đồng chuyển nhượng: quy định rõ cam kết của bên bán về tuân thủ pháp luật, nghĩa vụ bồi thường và điều khoản điều chỉnh giá nếu sau này phát hiện vi phạm. Ví dụ: cam kết "dự án không vi phạm Luật Đất đai và các quy định liên quan"; "bên bán bồi thường thiệt hại nếu phát sinh từ vi phạm"; "bảo lưu quyền chấm dứt hợp đồng khi phát hiện vi phạm nghiêm trọng" - giảm thiểu tối đa rủi ro thiệt hại cho nhà đầu tư.

(6) Tận dụng dịch vụ rà soát pháp lý của luật sư địa phương

Quy định pháp luật về đất đai tại Việt Nam khá phức tạp và thường xuyên được sửa đổi - ý kiến tư vấn của chuyên gia pháp lý địa phương am hiểu thực tiễn là không thể thiếu. Với sự hỗ trợ của chuyên gia, có thể phát hiện những rủi ro dễ bị bỏ sót: thiếu sót về thủ tục (chưa được cấp phép, đang xử lý khiếu nại); rủi ro từ các cuộc thanh tra hành chính chưa được công khai; thông tin cập nhật về sửa đổi pháp luật mới nhất (ví dụ: dự kiến thi hành Luật Đất đai 2024).

(7) Đặc biệt lưu ý đối với đất công hoặc đất có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước

Từ các vụ thanh tra của Chính phủ có thể thấy: các dự án chuyển đổi từ đất công hoặc từ doanh nghiệp nhà nước có nguy cơ vi phạm pháp luật tập trung khá cao. Cần lưu ý: tính hợp pháp khi chuyển giao đất (có được cơ quan chủ quản phê duyệt hay không, đất có được tính đúng vào giá trị doanh nghiệp khi định giá hay không); đất có được đấu giá khi cổ phần hóa (IPO) hay không; có được chuyển nhượng với giá thấp bất thường hay không. Nếu rủi ro quá lớn, việc quyết định không nhận chuyển nhượng dự án cũng là một lựa chọn quan trọng.

(8) Quản lý tuân thủ pháp luật phù hợp sau M&A

Sau khi hoàn tất M&A: tiếp tục tuân thủ triệt để các quy định hiện hành đối với hoạt động đã tiếp nhận. Nhất thiết thực hiện đúng thủ tục chính thức khi: thay đổi nội dung dự án; chuyển đổi mục đích sử dụng đất; điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Tránh việc thay đổi thiết kế hoặc huy động vốn trái phép - phòng ngừa phát sinh vi phạm bổ sung và tránh bị cơ quan chức năng nhắc nhở, xử lý.

◆ Kết luận ◆

Khi nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường bất động sản Việt Nam qua việc mua dự án hoặc M&A: hết sức thận trọng với "rủi ro pháp lý liên quan đến đất đai" là điều không thể thiếu. Đặc biệt, các vi phạm trong quá khứ về chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường không bộc lộ ngay ở giai đoạn đầu, mà có khả năng phát triển thành rủi ro nghiêm trọng trong tương lai. Để phòng tránh: thực hiện triệt để thẩm định pháp lý trước với sự hỗ trợ của luật sư địa phương; luôn tuân thủ nghiêm ngặt quy định hiện hành; áp dụng các biện pháp phân tán rủi ro phù hợp. Hiểu rõ và xử lý thận trọng pháp luật và thực tiễn sẽ trực tiếp góp phần bảo toàn vốn đầu tư, là chìa khóa cho hoạt động kinh doanh ổn định lâu dài. Coi những vụ việc rắc rối điển hình trong quá khứ như "bài học" thay vì chỉ là "rủi ro" để đưa ra quyết định đầu tư đáng tin cậy - chính là bước đầu tiên dẫn đến thành công.