Vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất tiềm ẩn trong M&A bất động sản tại Việt Nam và rủi ro đi kèm - 8 điểm nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý

chúng tôi đã có nhiều kinh nghiệm hỗ trợ thẩm định pháp lý và xử lý các vấn đề liên quan đến Luật Đất đai trong các thương vụ M&A bất động sản của doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Trong đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép hoặc nhận chuyển nhượng đất với mục đích sử dụng thực tế khác với hồ sơ pháp lý có thể cấu thành vi phạm pháp luật nghiêm trọng, đòi hỏi phải được xem xét hết sức thận trọng. Bài viết này được biên soạn dành cho những ai quan tâm đến M&A bất động sản tại Việt Nam, dựa trên các từ khóa quan trọng như "thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất", "hạn chế cấp phép khi nhận chuyển nhượng bất động sản", "rủi ro và chế tài vi phạm Luật Đất đai", "tính phù hợp với quy hoạch đô thị", "sử dụng đất của người nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài", nhằm giải thích các vấn đề pháp lý cần nắm rõ trước khi đầu tư cũng như các lưu ý trong thực tiễn.

01 - Bối cảnh và tầm quan trọng của việc nhận thức vấn đề

Tại Việt Nam, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (thay đổi loại đất, ví dụ như từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh) là một trong những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao nhất trong quá trình đầu tư. Trong những năm gần đây, Thanh tra Chính phủ - cơ quan giám sát của Chính phủ - đã tiến hành thanh tra diện rộng đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2019, và đã chỉ ra rằng có nhiều vi phạm pháp luật tồn tại trong các dự án phát triển bất động sản lớn tại các đô thị trọng điểm.

Trong Kết luận thanh tra ngày 27/9/2024 (văn bản số 359/KT-TTCP) của Thanh tra Chính phủ, nhiều vi phạm nghiêm trọng đã được chỉ ra, và đối với những vụ việc được xác định cần điều tra hình sự thì đã được chuyển sang cơ quan công an.

Hiện nay, đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang cân nhắc thực hiện M&A (mua bán, sáp nhập doanh nghiệp), dự án, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, việc nắm bắt trước các hành vi vi phạm nêu trên là hết sức quan trọng. Nhờ đó, nhà đầu tư có thể phòng tránh thiệt hại tài chính có thể phát sinh sau khi đầu tư và bảo đảm quyền lợi của mình về mặt pháp lý.

02 - Các hành vi vi phạm điển hình liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Việt Nam

Căn cứ vào các báo cáo thanh tra của Chính phủ trong những năm gần đây, nhiều hành vi vi phạm pháp luật điển hình đã được xác định trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Những hành vi này có thể dẫn đến việc dự án bị thu hồi, phát sinh rủi ro tài chính, thậm chí trách nhiệm hình sự trong tương lai, và là yếu tố rủi ro nghiêm trọng đối với các nhà đầu tư đang cân nhắc nhận chuyển nhượng, phát triển dự án bất động sản.

(1) Xác định giá đất không đúng quy định

Có nhiều trường hợp giá tiền sử dụng đất áp dụng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được xác định thấp hơn giá thực tế một cách bất hợp lý. Điều này bao gồm việc phê duyệt mức giá thấp hơn giá thị trường thực tế, hoặc việc cố ý kéo dài thời hạn dự án nhằm cắt giảm tiền sử dụng đất.

📌 Ví dụ thực tế:

Tại Hà Nội, tiền sử dụng đất được xác định thấp hơn 57,5 tỷ đồng so với mức đã được cơ quan cấp trên phê duyệt, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước.
Tại tỉnh Bình Dương, việc kéo dài thời hạn dự án từ 3 năm lên 5 năm đã làm giảm 1,48 tỷ đồng tiền sử dụng đất.

➡️ Hậu quả là ngân sách nhà nước bị thất thoát, quyết định phê duyệt giá có thể bị vô hiệu, và những người liên quan phải đối mặt với nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hành chính, hình sự.

(2) Không thực hiện hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính

Có nhiều trường hợp doanh nghiệp chậm nộp hoặc không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các loại phí phát sinh từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

📌 Ví dụ thực tế:
Tại tỉnh Bình Dương, một doanh nghiệp phát triển dự án đã nhận hơn 64.000 m2 đất nhưng vẫn tiến hành kinh doanh dù chưa hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý như tiền sử dụng đất.

➡️ Hậu quả là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bị đình lại, phát sinh rủi ro về tiền chậm nộp, tiền phạt và nguy cơ bị thu hồi đất.

(3) Vi phạm về thủ tục, hồ sơ

Có nhiều vi phạm liên quan đến việc được phê duyệt mà không trải qua đúng trình tự, thủ tục khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cũng đã có trường hợp chính quyền địa phương phê duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vượt quá thẩm quyền, hoặc phê duyệt không phù hợp với quy hoạch đô thị.

📌 Ví dụ thực tế:

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, một Phó Chủ tịch thành phố đã phê duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vượt quá thẩm quyền của mình.
Tại Hà Nội, trái với sự phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, hơn 14.000 m2 đất đã bị chuyển sang mục đích ở, và 312 căn hộ đã được sử dụng sai mục đích (cho thuê ngắn hạn, phân lô bán nền).

➡️ Việc định giá đất và cấp phép sau đó cũng bị coi là bất hợp pháp theo dây chuyền, khiến bản thân dự án có nguy cơ bị vô hiệu.

(4) Không tổ chức đấu giá, đấu thầu công khai

Theo Luật Đất đai Việt Nam, việc chuyển nhượng, cho thuê đất về nguyên tắc bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu, nhưng trên thực tế, nhiều dự án đã bỏ qua khâu đấu giá và giao đất công trực tiếp cho doanh nghiệp tư nhân.

📌 Ví dụ thực tế:

Tại Hà Nội, 23.380 m2 đất tại đường Nguyễn Trãi đã được giao trực tiếp cho doanh nghiệp để phát triển nhà ở mà không qua đấu giá, không có bồi thường.
Tại tỉnh Bình Dương, hơn 64.000 m2 đất đã được giao làm đất phân lô bán nền mà không qua đấu giá, gây rủi ro thất thoát ngân sách nhà nước ước tính khoảng 220 tỷ đồng.

➡️ Việc này dẫn đến thiếu minh bạch và thất thoát tài chính, kéo theo nguy cơ phải xem xét lại thủ tục hành chính và hợp đồng có thể bị vô hiệu.

(5) Huy động vốn, bán hàng trái phép trước thời hạn

Cũng có nhiều trường hợp huy động vốn trái phép từ khách hàng, đối tác (thường gọi là "bán lúa non") trong khi các điều kiện pháp lý của dự án còn chưa hoàn thiện.

📌 Ví dụ thực tế:

Tại tỉnh Bình Dương, một doanh nghiệp chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa được cấp phép pháp lý đã ký kết hợp đồng bán các lô đất.
Trong một dự án, việc huy động vốn đã được thực hiện ngay cả khi doanh nghiệp còn chưa có quyền sở hữu đất. Khoản thu này không được ghi nhận vào sổ sách kế toán, vi phạm Luật Kế toán, và bị kết luận là có khả năng cấu thành tội lừa đảo.

➡️ Điều này có thể dẫn đến việc phát sinh nạn nhân, hợp đồng bị vô hiệu, và doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm hình sự - những vấn đề pháp lý hết sức nghiêm trọng.

Các hành vi vi phạm liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất gây ra những rủi ro pháp lý nghiêm trọng trên các phương diện hành chính, tài chính và hình sự. Vì các hành vi này thường ảnh hưởng đến tính hợp pháp của toàn bộ dự án, nên việc điều tra pháp lý và phân tích rủi ro trước khi thực hiện là điều không thể thiếu đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang cân nhắc mua lại dự án hoặc thực hiện M&A.

03 - Các rủi ro pháp lý có thể phát sinh và tác động của chúng

Trong lĩnh vực phát triển bất động sản tại Việt Nam, nếu có vi phạm Luật Đất đai hoặc thiếu sót trong thủ tục cấp phép, hậu quả có thể rất nghiêm trọng, và trách nhiệm pháp lý cũng như thiệt hại có thể lan sang cả những nhà đầu tư ngay tình mới nhận chuyển nhượng dự án. Dưới đây là tổng hợp các rủi ro pháp lý điển hình và hậu quả của chúng.

(1) Rủi ro bị thu hồi đất, hủy bỏ dự án

Theo Luật Đất đai Việt Nam, đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, hoặc giao đất không đúng quy định (ví dụ: giao đất mà không qua đấu giá), Nhà nước có thể thu hồi đất mà không bồi thường.

Ví dụ, nếu một dự án trước đây đã nhận đất trái phép mà không trải qua đúng thủ tục, quyết định giao đất đó sau này có thể bị hủy bỏ, kéo theo nguy cơ toàn bộ dự án bị thu hồi.
Kết quả là, ngay cả nhà đầu tư nước ngoài mới nhận chuyển nhượng dự án cũng có thể rơi vào tình trạng mất quyền sử dụng đất và không thể thu hồi được vốn đã đầu tư.

(2) Bị xử phạt hành chính và truy cứu trách nhiệm hình sự

Nếu vận hành dự án mà không trải qua đúng thủ tục đất đai chính thức, doanh nghiệp có thể bị xử phạt hành chính (phạt tiền, đình chỉ hoạt động, truy thu thuế bổ sung, v.v.), và tùy mức độ nghiêm trọng của vi phạm, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trên thực tế, đã có trường hợp cơ quan thanh tra chuyển hồ sơ vi phạm sang Bộ Công an để điều tra hình sự (ví dụ: tội lừa đảo trong hoạt động kinh doanh bất động sản trái phép).

(3) Khắc phục nghĩa vụ tài chính và bồi thường thiệt hại

Doanh nghiệp vi phạm có thể bị yêu cầu áp dụng các biện pháp khắc phục thiệt hại như:

Nộp bổ sung tiền sử dụng đất còn thiếu (bao gồm cả tiền phạt)
Hoàn trả các khoản thiệt hại đã gây ra cho Nhà nước (ví dụ: phần chênh lệch do được hưởng ưu đãi trái phép)
Vô hiệu hóa các hợp đồng mua bán, góp vốn đã ký kết trái phép và hoàn trả tiền kèm lãi cho khách hàng
Bổ sung các thủ tục pháp lý còn thiếu (ví dụ: tổ chức đấu giá lại, hợp thức hóa mục đích sử dụng đất)

Điều này có thể khiến tiến độ dự án bị kéo dài, gây ảnh hưởng lớn đến dòng tiền và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

(4) Rủi ro về tài chính và uy tín (danh tiếng)

Đối với nhà đầu tư nước ngoài đã mua lại dự án, các rắc rối pháp lý nêu trên đồng nghĩa với chi phí phát sinh thêm (truy thu, tiền phạt, bồi thường thiệt hại) và nguy cơ suy giảm giá trị khoản đầu tư.
Ngoài ra, việc đình chỉ hoặc hủy bỏ hoạt động kinh doanh có thể khiến kế hoạch kinh doanh sụp đổ, bỏ lỡ cơ hội thị trường, dẫn đến thiệt hại kinh tế nghiêm trọng. Bên cạnh đó, việc từng đầu tư vào một dự án có liên quan đến vi phạm pháp luật cũng có thể ảnh hưởng xấu đến uy tín đối ngoại và hình ảnh doanh nghiệp của nhà đầu tư - đây là rủi ro không thể xem nhẹ. Việc phải dồn sức xử lý các vấn đề pháp lý cũng dẫn đến thiệt hại gián tiếp là nguồn lực quản lý vốn dành cho hoạt động kinh doanh chính bị phân tán.

Vi phạm Luật Đất đai không phải là "vấn đề của quá khứ" mà liên quan trực tiếp đến rủi ro của nhà đầu tư hiện tại

Tại Việt Nam, các vi phạm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay phương thức nhận chuyển nhượng có thể để lại hậu quả pháp lý kéo dài, và trách nhiệm nặng nề có thể lan sang cả những nhà đầu tư mới tiếp nhận dự án giữa chừng.

Do đó, trước khi nhận chuyển nhượng dự án, việc điều tra kỹ lưỡng (thẩm định pháp lý) về lịch sử nhận đất, lịch sử sử dụng đất và tình trạng tuân thủ quy định là điều không thể thiếu, và nên tiến hành rà soát pháp lý bởi luật sư địa phương trước khi ký kết hợp đồng, nếu cần thiết.

04 - Khuyến nghị thực tiễn để nhà đầu tư nước ngoài phòng tránh rủi ro pháp lý

Đối với nhà đầu tư nước ngoài đang cân nhắc M&A dự án bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng dự án kinh doanh tại Việt Nam, việc chuẩn bị trước để phòng tránh rủi ro pháp lý là vô cùng quan trọng. Dưới đây là 8 khuyến nghị cụ thể dựa trên thực tiễn tại địa phương.

(1) Thực hiện thẩm định pháp lý triệt để

Trước khi đầu tư, cần điều tra trọng tâm vào lịch sử nhận đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng, tính hợp pháp của thủ tục được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Nên yêu cầu bên bán cung cấp các tài liệu liên quan như:

Quyết định giao đất, cho thuê đất
Văn bản phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng
Tài liệu về bồi thường, thu hồi đất
Biên lai, hồ sơ xác nhận thuế liên quan đến nghĩa vụ tài chính (tiền thuê đất, v.v.)

Điều quan trọng là phải xác nhận đất có được đấu giá đúng quy định hay không, và quyết định giao đất có phù hợp với pháp luật tại thời điểm đó hay không.

(2) Rà soát kỹ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai

Xác nhận tình trạng thanh toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các chi phí khác liên quan đến dự án.
Nếu trước đây từng được hưởng ưu đãi bất hợp lý (ví dụ: tiền sử dụng đất thấp bất thường), cần đánh giá rủi ro bị truy thu.
Đồng thời, cần xác nhận có còn tồn đọng tiền chậm nộp hay khoản chưa nộp hay không.

(3) Xác nhận tính phù hợp với quy hoạch đô thị và phê duyệt mục đích sử dụng

Xác nhận dự án có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị của địa phương hay không, và thủ tục phê duyệt có hợp pháp hay không.
Đặc biệt cần xác nhận các tài liệu sau:

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC)
Giấy phép xây dựng
Quyết định phê duyệt quy hoạch đô thị

Cần xác định rõ có việc chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thay đổi quy hoạch trái phép hay không.

(4) Kiểm tra việc huy động vốn và hợp đồng với khách hàng

Xác nhận bên bán có từng thế chấp dự án để huy động vốn, hoặc huy động vốn trái phép từ khách hàng hay không. Nếu đã tồn tại các hợp đồng đặt mua, hợp đồng góp vốn, cần lưu ý vì có nguy cơ phải kế thừa các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ đó. Nên yêu cầu bên bán hoàn tất việc giải quyết các hợp đồng trái phép hoặc chuyển đổi sang hình thức hợp pháp trước khi thực hiện M&A, trong phạm vi có thể.

(5) Xây dựng các điều khoản cam kết, bảo đảm và bồi thường trong hợp đồng M&A

Trong hợp đồng chuyển nhượng, cần quy định rõ cam kết của bên bán về việc tuân thủ pháp luật, cũng như nghĩa vụ bồi thường và điều khoản điều chỉnh giá nếu sau này phát hiện vi phạm.
Ví dụ:

Cam kết rằng "dự án không vi phạm Luật Đất đai và các quy định liên quan"
"Bên bán bồi thường thiệt hại nếu phát sinh từ vi phạm"
"Bảo lưu quyền chấm dứt hợp đồng khi phát hiện vi phạm nghiêm trọng"

Nhờ đó, có thể giảm thiểu tối đa rủi ro thiệt hại cho nhà đầu tư.

(6) Tận dụng dịch vụ rà soát pháp lý của luật sư địa phương

Các quy định pháp luật liên quan đến đất đai tại Việt Nam khá phức tạp và thường xuyên được sửa đổi, do đó ý kiến tư vấn của chuyên gia pháp lý địa phương am hiểu thực tiễn là không thể thiếu.
Với sự hỗ trợ của chuyên gia, có thể phát hiện được những rủi ro dễ bị bỏ sót như:

Thiếu sót về thủ tục (ví dụ: chưa được cấp phép, đang trong quá trình xử lý khiếu nại)
Rủi ro từ các cuộc thanh tra hành chính chưa được công khai
Thông tin cập nhật về các sửa đổi pháp luật mới nhất (ví dụ: dự kiến thi hành Luật Đất đai 2024)

(7) Đặc biệt lưu ý đối với đất công hoặc đất có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước

Từ các vụ thanh tra của Chính phủ trước đây có thể thấy, các dự án chuyển đổi từ đất công hoặc từ doanh nghiệp nhà nước có nguy cơ vi phạm pháp luật tập trung khá cao.
Cần lưu ý các điểm sau:

Tính hợp pháp khi chuyển giao đất (có được cơ quan chủ quản phê duyệt hay không, đất có được tính đúng vào giá trị doanh nghiệp khi định giá hay không)
Đất có được đấu giá khi cổ phần hóa (IPO) hay không
Có được chuyển nhượng với giá thấp bất thường hay không

Nếu rủi ro quá lớn, việc quyết định không nhận chuyển nhượng dự án cũng là một lựa chọn quan trọng.

(8) Quản lý tuân thủ pháp luật phù hợp sau M&A

Sau khi hoàn tất M&A, cần tiếp tục tuân thủ triệt để các quy định pháp luật hiện hành đối với hoạt động kinh doanh đã tiếp nhận.
Trong các trường hợp sau đây, nhất thiết phải thực hiện đúng thủ tục chính thức:

Thay đổi nội dung dự án
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Bằng cách tránh việc thay đổi thiết kế hoặc huy động vốn trái phép, có thể phòng ngừa phát sinh vi phạm bổ sung và tránh bị cơ quan chức năng nhắc nhở, xử lý.

Trong hoạt động M&A dự án tại Việt Nam, luôn tiềm ẩn rủi ro là các vi phạm pháp luật hoặc thiếu sót về thủ tục trong quá khứ có thể trở thành trách nhiệm của nhà đầu tư mới.
Thông qua việc điều tra thận trọng trước khi đầu tư, thiết kế cơ chế chia sẻ rủi ro trong hợp đồng, và xây dựng hệ thống tuân thủ pháp luật sau M&A, hoàn toàn có thể giảm thiểu rủi ro và đạt được hoạt động kinh doanh ổn định.

◆ Kết luận ◆

Nhìn chung, khi nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua việc mua lại dự án hoặc M&A, việc hết sức thận trọng đối với "rủi ro pháp lý liên quan đến đất đai" là điều không thể thiếu.
Đặc biệt, các vi phạm trong quá khứ liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường không bộc lộ ngay ở giai đoạn đầu, mà có khả năng phát triển thành rủi ro nghiêm trọng trong tương lai.

Để phòng tránh những rủi ro như vậy, điều quan trọng là:

Thực hiện triệt để công tác thẩm định pháp lý trước với sự hỗ trợ của luật sư địa phương,
Luôn tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật hiện hành,
Áp dụng các biện pháp phân tán rủi ro phù hợp.

Việc hiểu rõ và xử lý thận trọng đối với pháp luật và thực tiễn sẽ trực tiếp góp phần bảo toàn vốn đầu tư và là chìa khóa hỗ trợ hoạt động kinh doanh ổn định lâu dài. Việc coi những vụ việc rắc rối điển hình trong quá khứ như "bài học" thay vì chỉ là "rủi ro" để đưa ra quyết định đầu tư đáng tin cậy chính là bước đầu tiên dẫn đến thành công.