Quy định hạn chế đầu tư nước ngoài và điều kiện kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

01 - Tổng quan quy định

Tên hoạt động kinh doanh: Kinh doanh bất động sản

Tên hoạt động kinh doanh chính thức theo pháp luật Việt Nam	Mã CPC	Mã VSIC
Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền thuê	Không có	6810

* Định nghĩa kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn để thực hiện các hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua: tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; và chuyển nhượng dự án bất động sản.

Điều kiện đầu tư, kinh doanh

Căn cứ: cam kết WTO và pháp luật trong nước - Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15:

• Lĩnh vực kinh doanh bất động sản được mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài - nhưng không cho phép cung cấp dịch vụ xuyên biên giới. Để kinh doanh bất động sản tại Việt Nam: bắt buộc phải thành lập pháp nhân tại Việt Nam. Cá nhân nước ngoài không được kinh doanh bất động sản với tư cách hộ kinh doanh cá thể.
• Nhà đầu tư nước ngoài có thể góp vốn 100% mà không gặp trở ngại.
• Không còn giới hạn về vốn điều lệ đối với công ty kinh doanh bất động sản - về nguyên tắc, có thể thành lập với bất kỳ mức vốn điều lệ nào.

Hạn chế về phạm vi hoạt động đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được hoạt động trong phạm vi:

• Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất thông qua dự án bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua
• Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
• Thuê nhà ở, công trình xây dựng hoặc một phần diện tích sàn của công trình xây dựng để cho thuê lại
• Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư, xây dựng và kinh doanh

02 - Phạm vi hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Phân biệt các loại hình kinh doanh bất động sản theo đối tượng giao dịch:

Bất động sản là đối tượng giao dịch	Phạm vi kinh doanh bất động sản
a. Nhà ở, công trình xây dựng	Thuê để cho thuê lại
b. Đất được Nhà nước giao	Đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua
c. Đất thuê của Nhà nước	Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua
d. Đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao	Đầu tư xây dựng công trình phục vụ kinh doanh phù hợp với mục đích sử dụng đất

Về các nội dung kinh doanh khác: e. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của nhà đầu tư để tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua.

03 - Điều kiện đối với doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản

Doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện tài chính:

• Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp và tuân thủ quy định của pháp luật về tín dụng, pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp.
• Trường hợp vay vốn từ tổ chức tín dụng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư: tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu không được vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của từng dự án.
• Giới hạn đòn bẩy theo quy mô dự án: dự án có diện tích sử dụng đất dưới 20 ha - tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp không được vượt quá 4 lần vốn chủ sở hữu; dự án từ 20 ha trở lên - không được vượt quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu.